Инвестиционная оценка недвижимости: что нужно знать

Капиталовложения в недвижимость относятся к консервативному подходу к сохранению и приумножению денежных средств. Для таких активов характерны стабильная ликвидность и минимальные риски потери денег. Однако, перед принятием решения об инвестировании рекомендуем оценить привлекательность объекта недвижимости, чтобы понять сроки окупаемости и прибыльность проекта.

Основные характеристики недвижимости, важные для инвестиций

Инвестирование в недвижимость основано на следующих особенностях:

1. Стабильности денежных потоков от функционирования (сдачи в аренду) и реализации (при продаже).
2. Антиинфляционной устойчивости. По сравнению с другими инструментами инвестирования в недвижимость коммерческие объекты наделены более высокой степенью защиты от инфляции.
3. Недвижимость характеризуется длительными сроками окупаемости и отсутствием возможности точного прогнозирования положения на рынке.
4. Наличием отрицательной корреляции доходов от объектов и поступлений от других финансовых активов. В период промышленных кризисов среди инвесторов возрастает популярность коммерческих зданий и помещений.

Когда проводят оценку инвестиций в недвижимость

Инвестиционную привлекательность недвижимости нужно оценить, если:

• единичный актив выступает объектом потенциальных капиталовложений;
• актив входит в общий имущественный комплекс.

Профессиональная экспертиза потребуется как при вложении в недвижимость собственных, так и заемных средств.

Оценка общей и потребительской характеристики объекта недвижимости

Экономическая выгода от использования недвижимости определяется в перспективе. Оценка объектов подразумевает определение текущей стоимости будущих выгод.

При оценке уделяется особое внимание следующим качественным характеристикам:

• перспективность местоположения;
• физическому, функциональному и моральному износу (для оценки общего состояния недвижимости);
• качеству несущих конструкций, фундамента, используемых материалов для отделки, перекрытий;
• состоянию инженерных коммуникаций в объекте;
• соблюдению норм СНИП;
• характеру использования объекта в соответствии с проектной документацией;
• площади;
• соотношению общей и полезной площади;
• возможности проведения в объекте реконструкции для замены целевого назначения имущества.

Помимо качественных и технических характеристик самого объекта оценка инвестиционной привлекательности недвижимости предусматривает анализ территории и ближайшей инфраструктуры. Перед проведением оценки специалист изучает:

• площадь и форму земельного участка, на котором находится объект;
• наличие подъездных путей;
• благоустройство (озеленение, освещение);
• развитость района (актуально при покупке коммерческого объекта для сдачи в аренду);
• состояние инженерных коммуникаций;
• возможность увеличения производственных мощностей;
• плотность застройки;
• транспортную доступность (наличие остановок общественного транспорта рядом с объектом, качество дорожного полотна, связь с автомагистралями).
• Что учитывают при оценке стоимости недвижимости
• При оценке стоимости имущества учитываются:
• экономическая обстановка (необходимо изучить потребительский спрос и предложения, чтобы приобрести ликвидный и надежный актив);
• ситуация на финансовом рынке (анализируется курс рубля по отношению к доллару, проинфляционные риски, тенденции на рынке облигаций федерального займа, прогнозы по росту или падению ВВП);
• режим налогообложения (для расчета суммы налога, уплачиваемого в бюджет);
• потенциальная доходность от проекта с учетом типа инвестирования;
• иные макроэкономические факторы, например, политическая обстановка и развитость региона, в котором расположена недвижимость.

Как определяют инвестиционную привлекательность объекта

Процедура оценки экономической привлекательности объекта не ограничивается расчетом инвестиционных показателей (срока окупаемости, ставки дисконтирования, чистого операционного дохода и т.д.). Процесс оценки предусматривает проведение следующих мероприятий:

• экспертизы рынка инвест объектов;
• изучение документации (технической, проектной, сметной) на недвижимость;
• визуального осмотра актива с сопоставлением со сведениями технической документации;
• определения степени реализации проекта (для незавершенного строительства);
• оценки целевого назначения здания;
• исследования потребительского спроса (возможности оперативно сдать в аренду недвижимость или выгодно продать через определенный период времени);
• расчета возможных расходов (учитываются стартовые затраты и постоянные издержки на содержание имущества);
• проведения финансового анализа;
• подготовки бизнес-плана или итогового заключения.

При оценке стоимости недвижимости применяются следующие принципы:

1. Изменчивости или перемен. Означает, что на итоговую цену влияют различные макроэкономические факторы: инфляция, состояние рынка финансов, экономическая обстановка, а также экологическая составляющая (с ухудшением экологии в местности спрос на коммерческую и жилую недвижимость падает, что приводит к снижению стоимости).
2. Спроса и предложения. Это основные рыночные рычаги, влияющие на стоимость. Если потребительские предпочтения растут более быстрыми темпами, чем предложения на рынке недвижимости, то это положительная тенденция для собственников имущества.
3. Прогрессии. Ценность имущества возрастает при нахождении вблизи с другими объектами с привлекательными в плане инвестиций свойствами. Для примера, старый дом в престижном коттеджном поселке всегда стоит дороже, чем его современная недвижимость в промышленной зоне города.
4. Вклада. Конечная стоимость складывается из различных составляющих. Например, при прочих равных условиях коммерческая недвижимость с организованной парковкой стоит дороже.

Методы оценки привлекательности объекта недвижимости в плане инвестиций

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости применяются классические подходы: доходный, сравнительный и затратный. В рамках каждого подхода выбираются наиболее подходящие методы. Их при оценке можно комбинировать или использовать по отдельности.

Для оценки инвест привлекательности любой недвижимости используются два метода: упрощенный и полный. Первый не учитывает факт изменения стоимости денежных средств в перспективе, поэтому применяется на практике редко.

Полный метод предусматривает расчет следующих показателей:

• уровня инфляции;
• объема расходов на обслуживание инвестпроекта;
• срока окупаемости капиталовложений;
• чистого дисконтированного дохода.

При использовании полного метода учитываются внешние и внутренние риски (падение потребительского спроса на коммерческую недвижимость из-за ее расположения вдали от бизнес-центра или ухудшения состояния инженерных коммуникаций).

Доходный подход оценки недвижимости

Он ориентирован на расчет потенциально возможного дохода от использования имущества в перспективе (от сдачи в аренду или перепродажи). Фактически решение об инвестировании в объект принимается на основе информации о будущих поступлениях. Невысокая доходность означает меньшую отдачу от инвестиций и наоборот.

При расчетах учитываются различные факторы и риски. Однако, полагаться только на доходный подход при оценке не стоит, так как рыночная конъюнктура может измениться в любой момент, например, за счет ужесточения законодательства.

Затратный подход оценки

Этот подход предусматривает исчисление всех расходов, связанных с реализацией проекта. Для расчета используются такие показатели, как полная стоимость застройки, затраты на возведение с нуля с учетом износа, издержки на улучшение имущества с целью получения максимальной прибыли, оценка полезности использования актива и другие.

Положительное решение об инвестировании средств можно принять, если величина требуемых вложений в проект меньше, чем возведение идентичного здания при прочих равных условиях.

Сравнительный подход оценки

Предусматривает определение стоимости через сопоставление с близлежащими объектами, если есть открытая информация по сделкам с ними. При анализе учитываются:

• целевой характер использования активов;
• технические и качественные характеристики объектов недвижимости;
• внутренняя инфраструктура.

При оценке цены применяются поправочные коэффициенты (корректировки).

Оценка недвижимости: правовая база

В целом законодательная база представлена:

• Конституцией РФ;
• Кодексами РФ;
• ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• Федеральными стандартами оценки.

В ФЗ №135-ФЗ представлены следующие положения в части стоимости объектов:

• определение процедуры оценки;
• уполномоченные лица на проведение экспертизы и требования к ним (квалификация, членство в СРО, страхование профессиональной ответственности);
• основания для исследования;
• общие требования к составлению отчета;
• ответственность сторон за недостоверное предоставление информации.

Риски вложений в недвижимость, учитываемые при инвестанализе

Оценщики принимают во внимание потенциальные риски того, что проект окажется убыточным или принесет меньшую доходность, чем прогнозное значение. В ходе оценки изучается:

1. Инфляция. Договор аренды обычно заключается на определенный срок. Если в этот период повысится инфляция, то произойдет обесценивание денег. При фиксированной арендной плате собственник получит меньше (если договором не предусмотрена индексация арендной платы).
2. Снижение потребительского спроса. Может быть обусловлено перенасыщенностью рынка (большое количество идентичных предложений) или ухудшением условий (неблагоприятная экологическая обстановка, повышение уровня криминальности, неразвитость инфраструктуры).
3. Ухудшение физических характеристик. Старые здания могут потребовать больше вложений в капитальный ремонт, что приведет к снижению прибыльности проекта.
4. Изменение законодательства и налогообложения. При принятии решения об увеличении налогового бремени можно получить доход меньше ожидаемого. Данное обстоятельство особенно критично при инвестировании за счет заемных средств.
5. Месторасположение. В перспективе экономико-социальная обстановка в местности может ухудшиться, что приведет к падению стоимости объекта недвижимости и, соответственно, арендной ставки.

Результат проведения оценки

В случае инвестиционной недвижимости не обязательно заказывать отчет об оценке, возможно более удобным для принятия решения будет консалтинговая услуга от оценщиков. В последнем случае можно рассмотреть различные ситуации, провести оценку рисков и др. О деталях и плюсах и минусах этих вариантов вы всегда можете узнать у нас на бесплатной консультации.

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):