Оценка для залога

Кредитование под залог ликвидных активов набирает свои обороты, особенно в условиях нынешней экономической нестабильности. Одобрение определенной суммы под обеспечение не является редкостью для частных и юридических лиц. Банки перестраховываются, так как им сложно оценить финансовую устойчивость и платежеспособность соискателя на перспективу. Разберемся, кто проводит оценку залога и можно ли ее оспорить.

Особенности оценки недвижимости

Квартиры, частные дома, дачи и иные объекты выступают излюбленным обеспечением для кредиторов. Такое имущество легко реализовать в случае банкротства заемщика. При оформлении кредита под залог недвижимости можно получить до 80% от ее рыночной стоимости.

Оценка недвижимости может быть проведена собственными силами кредитора (при наличии кредитного отдела или залоговой службы) или с привлечением независимого оценщика. Во втором случае плата за отчет вносится соискателем независимо от факта одобрения сделки. Также претендент может выбрать сам специалиста, аккредитованного (входящим в список рекомендованных оценочных компаний) конкретным банком. Полный перечень можно запросить на этапе подачи заявки.

При оценке недвижимости могут возникнуть различные сложности:

1. Искажение рыночной информации. Не всегда причиной выступает квалификация и опытность оценщика. Ситуация может возникнуть из-за следующих обстоятельств:
   • занижение цены по договору купли-продажи (для минимизации налогового бремени);
   • завышение стоимости (обычно практикуется при покупке объекта через ипотеку, когда у заемщика нет первого взноса).
2. Нехватка сведений по проданным объектам. По заключенным сделкам не ведутся базы данных, поэтому оценщику необходимо использовать все доступные инструменты для определения цены в сравнительном подходе.
3. Затруднение с оценкой уникальных квартир, домов и иных объектов. При применении классических подходов важно, чтобы оценщик был опытными и понимал ценообразование на рынке таких объектов. Отсутствие информации по физическому износу в случаях оценки частных жилых домов или дач. В этом случае профессиональная оценка доступна лишь опытным специалистам.

Для оценки недвижимости потребуется:

• выписка ЕГРН;
• документ-основание возникновения права собственности;
• техническая документация (например, технический паспорт);
• данные заказчика.

Срок проведения оценки типовой недвижимости составляет до 1-2 рабочих дня. В случае с нестандартными объектами он может быть удлинен. В 90% случаев проводится визуальный осмотр. Особенности оценки движимого имущества

Достаточно большое количество активов можно отнести к движимому имуществу, так как для этой категории должно выполняться всего два требования:

• возможность переноса без нанесения ущерба;
• незначительная связь с землей.

Банки охотно кредитуют под залог автомобиля, причем даже без его визуального осмотра. Оценка машины является сложным процессом, так как даже две одинаковые модели с равным пробегом могут иметь разную рыночную стоимость. Для исследования применяются классические подходы: сравнительный и затратный, очень редко - доходный.

Рыночный (сравнительный) подход является приоритетным. При его использовании сопоставляются характеристики залогового транспортного средства с аналогами на рынке. Выборка должны быть не менее 3 шт., желательно использовать 4-5 шт. После расчета цены производится ее корректировка, например, на мощность двигателя и иные технические параметры.

При расчете максимального лимита под залог авто учитывается техническое состояние ТС и наличие повреждений или неисправностей. ДТП, вмятины, отсутствие обязательных элементов, небрежный внешний вид салона существенно снижают цену машины, а вот тюнинг и другие вложения, наоборот, увеличивают (но не всегда на всю сумму вложений).

При оценке автомобиля осуществляется его юридическая и техническая проверка. В первом случае машина анализируется на предмет ДТП, угона, обременений или участия в спорных имущественных делах. Техническая экспертиза нацелена на проверку исправности узлов, агрегатов, остекления, кузова и т.д.

Почему банки рассчитывают две стоимости: рыночную и ликвидационную (залоговую)

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в РФ” №135-ФЗ, рыночная цена подразумевает стоимость реализации объекта на рынке в условиях свободной конкуренции на дату оценки. Этот показатель наиболее близок к стоимости, зафиксированной по идентичным объектам. Для его вычисления приоритетным выступает сравнительный метод, подразумевающий сопоставление актива с аналогами.

Достоверность рыночной стоимости напрямую зависит от следующих параметров:

• открытости информации по идентичным сделкам на рынке;
• использования усредненных значений при анализе (выборка должна быть ровной, без максимальной и минимальной цены);
• характера залога (типовые или стандартные объекты можно оценить точнее, чем уникальные);
• квалификации эксперта оценщика.

Ликвидационная (в речи чаще слышим залоговая) стоимость представляет собой рыночную цену, скорректированную на дисконт. Скидка предусматривает затраты кредитора на реализацию имущества в случае дефолта заемщика. На ее значение влияют следующие параметры:

• прогнозные затраты на содержание и сохранность залога до момента реализации (за один день не получится продать ни транспортное средство, ни квартиру);
• вероятность снижения ликвидности в перспективе (например, при закрытии градообразующего предприятия стоимость жилья резко снизится, поэтому банк не сможет вернуть всю предоставленную сумму по кредиту);
• финансовые риски, связанные с сопровождением кредита (повышение ключевой ставки и т.д.).

Ликвидационная (залоговая) стоимость определяется на основе рыночного значения. Однако, на законодательном уровне отсутствуют унифицированные методы и подходы к расчету дисконта, поэтому каждый банк руководствуется внутренними регламентами. Отсюда серьезный разброс: от 10 до 50% от рыночной цены.

Для увеличения стоимости обеспечения рекомендуем обратиться к профессиональным оценщикам, умеющим работать со сложными кейсами.

Как оспорить залоговую стоимость имущества?

Оспорить залоговую стоимость можно только через суд. Истцу необходимо доказать, что изначальная цена для расчета является заниженной. В качестве довода можно привести отчет независимого эксперта, если он:

• сформирован в соответствии с требованиями ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• не содержит ошибок, недочетов, двояких формулировок;
• правильно оформлен;
• предоставлен экспертом с активным членством в СРО и наличием полиса страхования ответственности.

На практике оспариванием заниматься практически бессмысленно в силу сложности и сроков проведения такой процедуры, более того, банк всегда сможет найти другие причины для отказа от выдачи кредита.

Можно ли увеличить размер кредита при росте рыночной стоимости залога?

Такая практика является распространенной для юридических лиц. Кредитор регулярно проводит переоценку залога, запрашивая определенный пакет документов. В случае роста рыночной стоимости возрастает и залоговая, что позволяет претендовать на дополнительное финансирование.

По кредитам частных лиц такая практика является скорее исключением, чем правилом. Причины очевидны: финансовое положение гражданина сложнее спрогнозировать, чем организации. Например, при утрате трудоспособности он вправе подать на банкротство в связи с уменьшением дохода. Возможно увеличение кредита за счет увеличения стоимости залогового имущества можно при рефинансировании.

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):