Рынок недвижимости стремительно развивается и увеличивается количество заключаемых сделок. Информация о стоимости объектов представляет ценность для собственников, покупателей, банков, инвесторов, арендаторов, наследников. Рассмотрим, какие процедуры предусматривает оценка, и можно ли ее провести самостоятельно без привлечения экспертов.
Что представляет собой оценка недвижимости?
Под оценкой недвижимости понимается процесс определения точной и достоверной стоимости квартиры, отдельно стоящего здания, производственного цеха, склада, коммерческого помещения и т.д. Процедура оценки недвижимости строго регламентирована ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».
В соответствии с нормативно-правовым документом выполнением работ по установлению цены может заниматься только аккредитованный специалист или оценочная компания. Для ведения частной практики экспертом должны соблюдаться следующие условия:
- наличие высшего образования по профильным специальностям или прохождение курсов переквалификации (только для обладателей высшего экономического или юридического образования);
- членство в саморегулирующей организации;
- подтверждение сдачи квалификационного экзамена аттестатом;
- наличие полиса страхования профессиональной ответственности (как инструмент защиты от финансовых рисков).
Оценочная компания может вести деятельность при наличии минимум двух квалифицированных сотрудников.
Привлечение профессионального оценщика — обязательная процедура при оформлении отчета об оценке для государственных органов, суда, банков, Росреестра.
В каких случаях потребуется отчет об оценке недвижимости?
Точные и достоверные расчеты стоимости потребуются в большинстве сделок с недвижимостью, поэтому данная процедура востребована на рынке. Среди распространенных ситуаций получения оценочных услуг можно выделить:
- Оформление ипотеки. Официальный документ предоставляется кредитору для оценки соответствия запрашиваемой суммы займа и реальной стоимости недвижимости. Так банк стремится обезопасить себя от невозврата средств при дефолте заемщика (вырученных средств с реализации квартиры или частного дома должно хватить на погашение просроченной задолженности).
- Судебные споры при покупке недвижимости, наследовании, разделе при разводе и т.д. От рыночной стоимости зависит величина компенсации одной из сторон или признание обоснованными /необоснованными заявленные требования.
- Реорганизация предприятия. Сведения могут быть нужны новому юридическому лицу в случае слияния или присоединения, а также учредителям при разделе имущества между собой (при ликвидации).
- Получение кредита под залог недвижимости. У большинства банков предусмотрена своя система оценки передаваемых объектов. Ее можно оспорить при наличии на руках официального заключения, что позволит увеличить сумму займа. У ряда кредиторов предоставление независимого отчета об оценке со стороны заемщика — обязательное требование.
- Расчет государственной пошлины при вступлении в наследство.
- Исчисление налога на недвижимое имущество. На основании отчета можно оспорить кадастровую стоимость объекта и снизить налоговую нагрузку.
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости
На оценку объектов недвижимости оказывают влияние различные факторы, среди которых отдельное место отводится себестоимости. По сути, это цена за материалы и строительные работы на возведение объекта с нуля.
К другим ключевым факторам можно отнести:
- тенденции на рынке недвижимости (спрос, средняя стоимость м², платежеспособность населения, наличие государственных программ частичного субсидирования ставки);
- месторасположение;
- развитость инфраструктуры;
- экологическая обстановка в местности (недвижимость вблизи промышленных объектов на 20-35% стоит дешевле);
- степень износа здания;
- год постройки;
- материалы изготовления стен, перекрытий;
- состояние фундамента;
- наличие косметического ремонта и этаж (для жилья);
- площадь и т.д.
Важные параметры фиксируются в отчете об оценке, поскольку чаще всего используются при применении сравнительного метода.
Оценка: алгоритм прохождения
В ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» представлены главные цели и задачи процедуры по оценке с пояснениями. На законодательном уровне не регламентирован срок подготовки итогового документа. Он зависит от различных факторов: загруженности оценщика, полноты пакета документов, количества объектов к исследованию, наличия специфических характеристик, требующих привлечения профильных экспертов и т.д. Минимальные сроки составляют до 2-х рабочих дней, максимальные — до нескольких недель.
Постановка рабочего задания
После поступления запроса от заказчика оценщик уточняет цель исследования, сроки, вид стоимости для определения, дату возможного осмотра и отведенные сроки. При согласовании каждого параметра оформляет договор на предоставление услуг по оценке.
Сбор документов
Пакет зависит от типа объекта недвижимости и конечной цели экспертизы. Оценка недвижимости требует наличие следующих документов:
- выписка ЕГРН с планом помещения или кадастровый паспорт;
- документ-основание возникновения права собственности;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- справка о количестве зарегистрированных лиц и другие.
По коммерческим объектам оценка требует наличия следующих документов:
- технический паспорт;
- выписку ЕГРН;
- план экспликации;
- договора с ресурсными компаниями;
- документ, подтверждающий право собственности;
- сведения о количестве арендаторов (для торговой и офисной недвижимости);
- справку по эксплуатационным расходам (коммунальные услуги, охранные и пожарные услуги, клининг, налоги, страхование);
- иные документы по запросу.
В рамках осмотра специалист по оценке проводит видеофиксацию и подготавливает фотоотчет. Задача этого этапа сводится к оценке соответствия реального положения дел данным БТИ, выявлению дефектов и характера использования объекта.
Расчет стоимости и учет условий
После подбора методов исследования рассчитывается стоимость объекта. Все используемые методики и подходы должны быть обоснованы и отражены в отчете. Допущения и ограничения обязательно фиксируются, что необходимо для исключения претензий со стороны заказчика.
На основании ФСО № 1, для установления цены недвижимости могут быть использованы следующие методы анализа:
- Сравнительный. Предусматривает сопоставление параметров идентичных объектов. Требует изучение большого объема информации и выбора единиц сравнения. Все анализируемые признаки отражаются в отчете. Для расчета цены применяются понижающие и повышающие коэффициенты. Сравнительный метод считается наиболее точным.
- Доходный. Подразумевает расчет потенциальной прибыли от использования объекта с момента оценки до окончания срока его эксплуатации. Применяется в инвестиционных целях и всегда учитывает внешние риски (возможное наводнение, землетрясение).
- Затратный. Метод основан на расчете стоимости возведения идентичного объекта на дату исследования. Суть сводится к тому, что потенциальный покупатель не заплатит за актив больше, чем полученное значение, скорректированное на износ.
На практике при оценке используются все группы методов одновременно, что влияет на достоверность результатов. При желании эксперты при оценке могут использовать иные методологии, согласовав предварительно с заказчиком.
В соответствии с ФСО № 2, оценщик может произвести расчет следующих видов стоимости:
- Рыночной. Наиболее популярный вариант в сделках с недвижимостью по отчуждению: продажа, внесение в качестве доли в уставной капитал, обмен, предоставление компенсации второму собственнику или супругу, страхование, оформление банковского залога. Подразумевает текущую цену реализации актива в условиях свободной конкуренции на рынке. Иными словами, эта та цена, за которую можно продать объект на дату проведения исследования.
- Ликвидационной. Эта та стоимость, за которую можно быстро реализовать объект. Обычно она составляет 70-80% от рыночной цены. При расчете учитываются факторы, повлиявшие на условия экстренной продажи.
- Инвестиционной. Подразумевает стоимость объекта с учетом потенциального дохода в перспективе. На практике эта цена всегда превышает рыночную. Чаще рассчитывается для коммерческих площадей при сдаче в аренду.
- Кадастровой. Эта стоимость рассчитывается в рамках государственной кадастровой оценки. Может использоваться для целей налогообложения или для исчисления государственной пошлины при вступлении в наследство.
Разработка отчета об оценке
Основные сведения, которые должны быть представлены в отчете об оценке, указаны в ст. 11 ФЗ № 115, например:
- порядковый номер и дата составления;
- цель экспертизы;
- детальное описание объекта;
- используемые стандарты;
- допущения и ограничения, применяемые в ходе исследования;
- анализ рынка недвижимости;
- обоснованность выбранных методов и подходов;
- расчеты с формулами;
- описание процесса;
- согласование условий;
- выводы и рекомендации;
- подпись оценщика и печать компании.
По законодательству документ может быть представлен на бумажном носителе или в электронном виде при условии подписания квалифицированной ЭЦП. Условия получения отчета оговариваются на этапе согласования рабочего задания.
Итак, нужна оценка недвижимости для определения точной рыночной, ликвидационной, инвестиционной или кадастровой стоимости на объект. Расчеты можно произвести самостоятельно, но вероятность их точности и достоверности достаточно низкая. Для обращения в государственные органы и банки потребуется документ, подписанный аккредитованным специалистом.
Наши эксперты подготовят отчет об оценке любого количества объектов недвижимости в сжатые сроки без ущерба качеству. Гарантируем точность и достоверность сведений. За подробными условиями вы можете обратиться к нам в рамках бесплатной консультации.
Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.
Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):
