Оценка незавершенного строительства

На рынке представлен значительный объем объектов незавершенного строительства. Несмотря на ограничения на участие в гражданско-правовом обороте, возможна регистрация прав собственности и совершение сделок с ними, поскольку в них сосредоточен большой инвестиционный потенциал. Рассмотрим, в каких случаях проводится оценка таких активов и какие цели она преследует.

В каких ситуациях нужна оценка

Строительство является незавершенным только в том случае, если на площадке полностью прекращены работы (именно прекращены, а не временно заморожены). При этом актив может быть отнесен к данной категории при наличии фундамента.

К оценке незавершенного строительства прибегают в следующих ситуациях:

• для обоснования возобновления или прекращения строительных работ;
• для постановки на баланс юридического лица;
• для перепродажи;
• для изучения инвестиционной привлекательности проекта;
• для получения заемных средств под залог актива.

Как проходит оценка

Оценка незавершенного строительства является одной из самых сложных в оценочной практике, что обусловлено следующими особенностями:

• возможное несоответствием технических параметров или объема выполненных работ проектной или сметной документации;
• необходимостью изучения разрешительных документов;
• трудностями с поиском аналогичных объектов в заданной местности с идентичными характеристиками;
• редкостью сделок с данным видом объектов.

Перед подготовкой итогового заключения специалисту необходимо рассчитать следующие показатели:

• объем вложенных средств в объект незавершенного строительства (стартовый капитал, затраты на строительные материалы и комплектующие, расходы на получение документов и фонд оплаты труда);
• стоимость выполненных работ (провести калькуляцию);
• уровень физического, морального и функционального износа основных конструкций и элементов объекта.

Оценка рыночной стоимости объекта включает следующие этапы:

• подачу заявки;
• согласование условий сотрудничества (консультацию, подготовку задания на оценку, подписание договора на оказание услуг по оценке);
• сбор документов;

• анализ рынка;

• определение юридического статуса объекта;

• изучение технических характеристик объекта;

• экспертизу документации (проектной, сметной, разрешительной);
• исследование инженерного обеспечения;
• выбор методологии исследования;
• проведение расчетов в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов;
• обоснование полученных результатов;
• формирование выводов и подготовку отчета.

В рамках оценки одновременно могут использоваться все классические подходы, представленные в ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В рамках сравнительного подхода осуществляется поиск и анализ идентичных объектов недвижимости незавершенного строительства на рынке. Из-за их специфичности найти аналоги достаточно сложно.

При использовании этого подхода практикуется применение поправочных коэффициентов на:

• месторасположение объекта;
• готовность к сдаче в эксплуатацию;
• наличие инженерной инфраструктуры;
• масштаб проекта;
• физический износ.

Затратный подход предусматривает калькуляцию всех понесенных затрат на восстановление объекта до исходного (анализируемого в данный момент) состояния. В основе оценки лежит тезис о том, что потенциальный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем она может стоить при возведении с нуля.

Доходный подход ориентирован на подсчет будущей прибыли от использования имущества в хозяйственной деятельности после возведения или сдачи в аренду. В его основе лежит построение финансовой модели на перспективный период с учетом возможных макроэкономических факторов. Этот метод используется в качестве приоритетного при оценке незавершенных жилых домов, общественных зданий, линейных сооружений.

На стоимость оценки незавершенного строительства влияют различные факторы:

• тип объекта;
• сложность проведения экспертизы;
• срочность;
• степень реализации проекта;
• месторасположение.

Необходимые документы для оценки

Пакет документов зависит от типа объекта, стадии прекращения возведения и цели исследования. Классический вариант предусматривает:

• разрешение на строительство объекта;
• проектную и сметную документацию на объект;
• документ-основание пользования земельным участком (аренда - договор аренды, собственность - выписка из ЕГРН);
• информацию о конструктивных элементах объекта недвижимости;
• сведения о степени завершенности строительных работ в целом.

Факторы, влияющие на рыночную цену объекта

Технические характеристики влияют на рыночную стоимость незавершенного строительства. Сюда относятся:

• степень реализации проекта;
• срок приостановки работ (для определения физического износа);
• месторасположение объекта;
• целевое назначение объекта;
• этажность объекта;
• площадь объекта;
• качество выполненных конструктивных элементов;
• наличие обременения.

Отдельного внимания заслуживает инженерное обеспечение проекта. Это разрешение на подключение строительного объекта к различным коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению и т.д. Обычно документы предоставляются на пятилетний срок. По его истечении необходимо направить запрос в уполномоченные органы заново, но не всегда повторно выносится положительное решение.

Заказать услугу по оценке в Казани

Наши специалисты обладают солидным опытом для проведения профессиональной оценки объекта. Точные и достоверные результаты, зафиксированные в отчете, помогут вам принять правильное решение в части инвестирования в незавершенное строительство. Ответим на все вопросы по оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в рамках первичной бесплатной консультации. Позвоните нам или оставьте заявку на сайте.