Оценка недвижимости — обязательный этап при оформлении ипотеки. Это не очередная услуга, которую навязывает банк, чтобы усложнить жизнь заемщику и заставить его потратить деньги. Сумма займа в первую очередь зависит от оценки стоимости недвижимости.
Наша команда ООО «МФКЦ «Барс-Консалтинг» проведет оценку недвижимости и предоставит отчет, который отвечает требованиям банков. Документ понадобится, если вы:
-
покупаете дом у застройщика;
-
приобретаете жилье на вторичном рынке;
-
брали кредит на строительство дома;
-
рефинансируете ипотеку.
Процесс подготовки/оказания услуги по подготовке отчета об оценке регулирует Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральными стандартами и правилами оценочной деятельности, которые утверждены саморегулируемой организацией, где состоит оценщик.
Зачем банку оценка
Принцип выдачи ипотечного займа — предоставление денежных средств под залог недвижимости. Таким образом, пока не будут выполнены финансовые обязательства перед банком, жилье находится под обременением (залогом).
Оценка для кредитных организаций — гарантия возврата денежных средств. При невозврате ипотеки залоговое жилье продают. Поэтому банк должен знать, что полученных денежных средств хватит на покрытие долга.
Необходимость оценки
Получение отчета об оценке недвижимости необходимо:
-
Банку. Кредитор узнает реальную стоимость. Документ будет аргументом при судебном разбирательстве в случае нарушений условий договора.
-
Клиенту — гарантия выгодной сделки. Заемщик получает точную сумму кредита в зависимости от оценочной стоимости.
При этом без такого документа не получится оформить ипотечный займ, за редким исключение.
Оценка при рефинансировании: нужна или нет
Рефинансирование — по сути, тот же кредит, но с другой процентной ставкой, и/или измененным сроком погашения долга, и/или увеличенной суммой долга (при объединении нескольких кредитов). Поэтому получение отчета об оценке недвижимости — обязательное условие при рефинансировании займа. При этом неважно, обращаетесь вы в банк, где оформлен ипотечный договор, или в другое кредитное учреждение.
Переоценка стоимости отражается на условиях ипотеки, которые может предложить кредитная организация при рефинансировании займа. С момента покупки недвижимость может вырасти в цене. Поэтому появится возможность получить займ на большую сумму.
Какие критерии рассматривают при оценке недвижимости
При расчете стоимости учитывают множество факторов, начиная от местоположения, заканчивая индивидуальными характеристиками объекта. Наибольшее влияние оказывают площадь, этажность, планировка, год строительства, наличие дефектов, расположение и прочее. Например, стоимость аналогичных объектов недвижимости может отличаться только из-за того, что один расположен центре города, а другой — на окраине с плохо развитой инфраструктурой.
Важное значение оказывают индивидуальные (уникальные) характеристики объекта и общая ситуация на рынке недвижимости. Для определения стоимости коттеджей учитывают не только характеристики здания, но и земельного участка: правильность форм, размеры, рельеф, отдельный въезд на территорию и многое другое.
Рассмотрим, как некоторые факторы влияют на конечную оценку недвижимости:
-
Год постройки. Объект, который построен недавно, будет стоить дороже, чем домовладение, которое построено давно.
-
Площадь. Один квадратный метр большего здания будет стоить дороже, чем квадратный метр меньшего объекта.
-
Материал стен. Кирпичные постройки оцениваются дороже, чем блочные.
-
Коммуникации. Домовладения, где установлены отремонтированные и выполненные из современных материалов трубы, сантехника, будут стоить дороже, чем здания с ветхими и ржавыми коммуникациями. Существенное влияние оказывает наличие центральных коммуникаций.
-
Расположение комнат. Больше ценятся раздельные комнаты, а смежные снижают цену.
-
Состояние. Если объект построили по современному проекту, в нем свежий ремонт и удобства, то его стоимость будет выше, чем у зданий, у которых полностью или частично отсутствуют удобства, нет ремонта.
-
Земельный участок. Большие размеры, правильная форма, удаленность от транспортных развязок и дорог повышают конечную стоимость объекта. Узкие наделы, неправильная форма, расположение около дорог и минимально допустимая площадь земли снижают итоговую цену.
При этом недвижимость в коттеджном поселке будет стоить дороже, чем просто в поселке из-за огороженной территории, наличия охраны, инфраструктуры.
Какие документы нужно подготовить для оценщика
Перечень документов зависит от типа рынка недвижимости. Если объект приобретают на вторичном рынке, то необходимо предоставить:
-
паспорт заказчика;
-
документы на собственность – выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации на землю и дом;
-
технический паспорт;
-
кадастровый паспорт при предоставлении свидетельства о регистрации права собственности.
Точный перечень документов сообщит специалист после консультации – в зависимости от целей оценки, особенностей заказа.
Сроки проведения оценки
Наша команда выполняет работы в среднем за 1–2 дня. На сроки оказания услуги влияет площадь объекта, форма подачи отчета. Если оценщику нужно больше времени для анализа рыночной ситуации и ознакомления с объектом, то мы предупреждаем об этом заранее. Обычно такие ситуации возникают с коттеджами, которые построили по индивидуальным проектам.
Как долго действует отчет об оценке
Документ действует ограниченное время, что указано в Ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Успеть предоставить его в банк нужно в определенные сроки (определяются требованиями кредитной организации), но не позднее 6 месяцев. В противном случае заказывать услуги оценщика придется заново.
Какую информацию указывают в отчете
Правила оформления отчета регламентируются Федеральным законом об оценочной деятельности. В документе указывают:
-
данные оценочной компании;
-
подробное описание объекта с подтверждением в виде фотографий;
-
данные заказчика;
-
задание на оценку;
-
вид определяемой стоимости;
-
анализ рынка недвижимости;
-
наличие перепланировок;
-
подробное описание расчетов и процедуры оценки;
-
использованные документы (технический паспорт, правоустанавливающие документы);
-
непосредственно расчеты оценки.
В отчете указывают применение подходов к оценке с обоснованием выбора/отказа от использования одного или нескольких подходов, описывают применяемые методы и процесс вычисления цены, прикладывают фотографии объекта. Мы готовим отчет в двух форматах: электронном и бумажном.
Какую стоимость указывают в отчете
Для ипотечного кредитования определяют два типа стоимости — рыночную и для некоторых банков ликвидационную.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, которая определяется в условиях конкуренции и при отсутствии чрезвычайных обстоятельств по отчуждению объекта. То есть когда обе стороны сделки действуют разумно – в своих интересах, без принуждения. Сделка проходит на открытом рынке, цена выступает разумным вознаграждением.
Рыночную стоимость определяют исходя из сравнений объектов с похожей планировкой и расположением. На ее величину влияет:
-
местоположение;
-
наличие и состояние коммуникаций;
-
год постройки;
-
площадь;
-
наличие балкона;
-
благоустройство территории;
-
востребованность на рынке недвижимости.
Ликвидационная стоимость — наиболее вероятная цена в условиях, когда продавец вынужден провести сделку по отчуждению имущества. Она бывает заниженной, так как связана со скоростью продажи. Эта стоимость нужна для того, чтобы банк смог реализовать недвижимость максимально быстро в случае банкротства заемщика.
Ликвидационная стоимость в отличие от рыночной учитывает фактор продаж при чрезвычайных обстоятельствах: когда банку надо быстро вернуть денежные средства, чтобы закрыть выданную ипотеку.
Кто оплачивает услуги
Финансовое бремя по оценке недвижимости ложится на клиента. Отдельные банки могут самостоятельно заказывать оценку недвижимости для облегчения сбора документов перед выдачей кредита.
Банки проводят оплату оценочных услуг в единственном случае: клиент не платит по ипотеке. В такой ситуации нужно понимать, сколько стоит объект. Ведь при обращении в суд для принудительного возврата денежных средств (продажи залоговой недвижимости) нужно знать ее стоимость.
Почему выбирают нас
Процедура подготовки/оказания услуги по оформлению документов по оценке проводится в строгом соответствии с требованиями Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральными стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик. Наши специалисты:
-
регулярно проходят обучение;
-
составляют отчет с соблюдением всех требований законодательства.
В своей работе мы придерживаемся принципа поиска индивидуального решения поставленных задач от каждого клиента:
-
в исключительных случаях (банк срочно затребовал документы об оценке, а времени на его изготовление нет) время на подготовку отчета займет от 2 часов для квартиры, от 4 часов для частного домовладения;
-
если сомневаетесь — проведем предварительный расчет;
-
нужна гарантия качества — в случае возникновения переделаем отчет или вернем деньги.
Проанализировать рыночную стоимость жилья можно самостоятельно. Только такая оценка не будет иметь юридической силы. Именно поэтому лучше доверить работу нашим специалистам.
Мы выполним все работы по оценке недвижимости от 1 дня. Звоните по номеру +7 (843) 528-00-37 или пишите email на нашу электронную почту 2971607@bars-ocenka.ru. Мы готовы принять вас в любой день недели.
