Информация о реальной стоимости объекта недвижимости может потребоваться в различных ситуациях: от реализации жилья и его страхования до вступления в права наследования. От точности и достоверности сведений зависит экономический эффект сделки, величина компенсации, размер государственной пошлины и иные финансовые параметры. Отчет об оценке, в соответствии с требованиями Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, может подготовить только специалист с соответствующими квалификационными аттестатами. Разберемся, кто такой оценщик, и в каких случаях без него не обойтись.
Кто проводит оценку жилья?
Установление стоимости объектов недвижимости входит в обязанность специалиста. В его роли могут выступать как частные специалисты, так и специализированные компании.
Услуги по оценке жилья являются достаточно востребованными. Для сравнения: каждая вторая сделка по покупке жилья осуществляется через ипотеку, для которой заключение эксперта является обязательным условием. К другим распространенным ситуациям можно отнести:
- продажу бизнеса или решение спорных ситуаций между учредителями;
- вступление в права наследования;
- обмен;
- оформление сделки купли-продажи;
- постановку на баланс организации;
- использование жилья для получения залогового кредита;
- расчет при выплате компенсации и т.д.
Кто такой оценщик недвижимости?
Профессия оценщика жилой недвижимости является интересной, высокооплачиваемой и востребованной. Обязательным условием является наличие высшего образования или профессиональной переподготовки в области оценки.
Без членства в саморегулирующей организации ведение профессиональной деятельности невозможно. Новичок не сразу получает аттестат, ему необходимо поработать три года в качестве ассистента оценщика, после чего успешно сдать квалифицированный экзамен.
Итак, членство в СРО и образование являются обязательными требованиями к оценщику недвижимости. Также оценочная деятельность предусматривает получение полиса страхования ответственности. Этот документ защищает эксперта от финансовых рисков в случае ошибки.
Зачем оценщику вступать в СРО?
В соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 г., все оценщики должны вступить в СРО. Без членства запрещено заниматься оценочной деятельностью. Некоммерческая организация содействует в работе и защищает интересы оценщиков, оказывает помощь в повышении квалификации, предоставляет бесплатные консультации. Список СРО представлен на сайте Росреестра. Одновременное членство в двух организациях недопустимо.
Для подачи заявки оценщику необходимо направить запрос и прикрепить пакет документов, срок рассмотрения которых составляет до 7 рабочих дней. При положительном решении соискателю необходимо внести единовременный взнос (различается между регионами). Ежегодные членские платежи в СРО составляют примерно 10 тысяч рублей.
Квалификационный экзамен
Один раз в три года специалист должен подтверждать свою квалификацию путем прохождения обязательного аттестационного теста. Это требование касается как самостоятельных экспертов, так и сотрудников оценочной компании.
В части недвижимости претендент должен ответить на 40 вопросов.
Экзамен принимает ФБУ «Федеральный ресурсный центр». Для отправки заявки необходимо заполнить специальную анкету на сайте. Стаж не менее 3-х лет для аккредитации можно подтвердить следующими способами:
- трудовым договором с соответствующей отметкой;
- записями из трудовой книжки;
- выпиской из реестра СРО о подготовленных отчетах и экспертных заключениях.
За допуск к экзамену взимается плата в размере 5900 рублей (за пересдачу — 2900 рублей). Квитанция об оплате действительна в течение 3-х месяцев.
Чем входит в обязанности оценщика по недвижимости?
Сфера работы эксперта по оценке жилья строго регламентирована ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. В нормативно-правовом документе четко представлены его основные функции, задачи и направления деятельности.
Функционал оценщика в сфере недвижимости
Перечень обязанностей эксперта является достаточно широким. Среди востребованных задач можно отметить:
- расчет рыночной, инвестиционной, ликвидационной, залоговой стоимости объекта;
- проведение анализа для правовой экспертизы;
- визуальный осмотр жилья с выделением ценообразующих факторов;
- разработку отчета об оценке;
- ведение переговоров с банками и аудиторскими компаниями;
- оформление отчета об оценке по установленным требованиям ФЗ № 135;
- консультирование клиентов при возникновении спорных вопросов.
В ходе анализа оценщик недвижимости учитывает следующие факторы:
- месторасположение жилья;
- драйверы рынка жилья и его основные тенденции в среднесрочной перспективе;
- техническое состояние здания;
- год постройки;
- степень износа;
- состояние инженерных коммуникаций;
- материал стен и перекрытий;
- наличие косметического ремонта;
- этаж;
- количество собственников и т.д.
Все факторы, подлежащие учету при экспертизе, можно разделить на постоянные и переменные. В зависимости от цели исследования определяется перечень проводимых мероприятий.
Как работает оценщик недвижимости?
После ознакомления с рабочим заданием деятельность эксперта включает следующие этапы:
- Идентификацию объекта оценки. В рамках процедуры указывается его наименование, кадастровый номер, месторасположение, существенные характеристики.
- Сбор документов и необходимой информации для проведения исследования. При оценке жилья заказчику необходимо предоставить оценщику:
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт;
- план экспликации;
- договор-основание возникновения права собственности;
- разрешения на перепланировки (при наличии);
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- сведения о прописанных лицах в квартире, включая несовершеннолетних детей.
Важную информацию оценщик недвижимости получает при визуальном осмотре объекта и его месторасположения. Основное внимание оценщик уделяет сверке по плану БТИ, выявлению и фиксации дефектов. Здание, в котором расположена квартира, обязательно проверяется на предмет сноса или реконструкции по специально разработанной базе домов (при нахождении рыночная стоимость объекта может быть уменьшена на дисконт 50 – 70%).
- Выбор методов исследования. В зависимости от цели оценки могут быть использованы различные подходы как комплексно, так и по отдельности. В итоговом документе обосновывается целесообразность выбора именно этих инструментов для анализа.
- Изучение документов, проведение расчетов, подготовка выводов.
- Разработка отчета об оценке. Все сведения, отраженные в документе, должны соответствовать п. 11 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При предоставлении на бумажном носителе все страницы нумеруются и сшиваются. На последнем листе проставляется подпись эксперта и печать организации. Электронный аналог подписывается квалифицированной ЭЦП.
- Предоставление документа и проведение консультации при возникновении вопросов или спорных ситуаций.
При наличии специфических характеристик у жилья к оценке могут быть привлечены сторонние профильные эксперты.
Как устанавливается цена на услуги эксперта?
На законодательном уровне отсутствует регулирование цен на услуги. Каждый оценщик может самостоятельно разработать собственный прейскурант. На конечную стоимость услуг влияют следующие факторы:
- Объект недвижимости. Трудозатраты на установление цены квартиры ниже, чем частного дома.
- Месторасположение. На жилье в популярных районах наблюдается постоянный спрос, что упрощает возможность использования рыночного метода в части сравнения с аналогами.
- Отведенные сроки. Стоимость срочных заказов устанавливается индивидуально.
- Цель исследования. Оценка для расчета госпошлины при вступлении в наследство обойдется в несколько раз дешевле, чем экспертиза для ипотечного кредита.
- Объем предоставленной информации. При отсутствии обязательных документов оценщику придется их заказывать самостоятельно через государственные органы, что удлинит срок услуги и его трудозатраты.
- Регион. Ценовая политика оценщиков серьезно зависит от субъекта РФ.
Оценщик: преимущества и недостатки профессии
Среди весомых плюсов можно выделить:
- Гибкий график. Оценщик самостоятельно решает, когда он будет проводить визуальный осмотр недвижимости и когда анализировать полученные сведения. Нет привязки к режиму работы с 09:00 до 18:00.
- Возможность ведения частной практики без снятия офиса. Оценщик может практиковать удаленные консультации и встречаться с клиентами в любом общественном месте.
- Высокий уровень дохода. Профессия относится к категории высокооплачиваемых, поэтому может стать основой финансовой стабильности.
Среди существенных недостатков можно отметить:
- полную материальную ответственность за результаты своей деятельности;
- каждый оценщик должен постоянно повышать квалификацию;
- длительную процедуру доступа к аттестации (сначала оценщик должен пройти продолжительную стажировку в СРО за невысокую заработную плату);
- наличие дополнительных расходов на оформление полиса страхования профессиональной деятельности, уплату взносов в СРО;
- небольшое количество ВУЗов с профильными специальностями для оценщиков;
- сложности с частной практикой, обусловленные необходимостью наработки клиентской базы.
Взвесьте все плюсы и минусы заранее, иначе будете жалеть о потерянном времени на стажировку и обучение.
Внимание! При создании юридического лица необходимо наличие в штате минимум двух оценщиков с актуальными лицензиями и пройденными аттестационными экзаменами.
Чек-лист
При выборе данной профессии важно понимать, что большая часть времени будет связана с изучением документов, переговорами с клиентами и контролирующими органами. Аналитические знания являются важным требованием, поскольку большая часть исследований предусматривает проведение расчетов различными методами.
Данная профессия подойдет вам, если вы:
- готовы получить высшее образование и постоянно совершенствовать свои знания в рамках тренингов, обучающих материалов;
- готовы принять необходимость прохождения длительной стажировки (примерно 3 года);
- наделены аналитическим складом ума и умеете работать с большим объемом информации;
- отличаетесь стрессоустойчивостью и готовы защищать свою позицию при спорных ситуациях;
- готовы к ненормированному рабочему дню и срочным заказам (нарушение сроков подготовки итогового заключения может привести к потере деловой репутации).
Стоимость услуг независимого оценщика недвижимости напрямую определяется его репутацией и качеством предоставленных услуг. Только с помощью ежедневного труда можно добиться хороших результатов и выйти на стабильные, высокие доходы.
Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.
Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):
