Независимый отчет об оценке выступает документом, отражающим рыночную, ликвидационную, равновесную, инвестиционную стоимости недвижимости, исходя из цели экспертизы. Рассмотрим его основную сферу применения и обязательные положения.
Описание и сфера применения отчета об оценке
Под отчетом об оценке объекта недвижимости понимается документ, составленный в соответствии с требованиями оценочного законодательства и федеральных стандартов оценки.
Отчет формируется на основе задания на оценку и содержит обоснованное заключение о стоимости объекта с указанием доказательной базы. Это официальный документ, составленный специалистом с соответствующими знаниями и квалификацией.
Оценка объекта недвижимости (определение стоимости) практикуется в следующих случаях:
- при совершении сделок купли-продажи;
- если недвижимость вносится в качестве доли в уставной капитал;
- при расчете величины госпошлины, уплачиваемой нотариусу (по наследным делам);
- при привлечении партнера (инвестора) для вложения средств в проект;
- при бракоразводном процессе и т.д.
Документ с оценкой объекта можно оформить как в письменном, так и в электронном виде. Бумажный вариант отчета об оценке должен быть пронумерован и сшит. На последней странице проставляется подпись лица, проводившего оценку объекта, и печать организации. Электронный аналог подписывается квалифицированной ЭЦП.
Основные принципы составления документа
При разработке итогового документа с оценкой объекта оценщику необходимо придерживаться следующих базовых принципов:
- Существенность. В отчете об оценке должна быть изложена вся значимая и актуальная информация, необходимая для проведения исследования.
- Однозначность. Данные не должны вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц.
- Проверяемость. При самостоятельном проведении исчислений должно получиться идентичное значение. На практике именно по этому пункту оценки возникает наибольшее количество споров. Дело в том, что для точных вычислений необходимо иметь соответствующие знания и практический опыт. При отсутствии необходимой квалификации итоговый результат может существенно различаться.
Обоснованность. Означает достоверность и надежность сведений для проведения оценки. Использование гипотез или непроверенных данных недопустимо, информация должна быть подтверждена. Например, в соответствии с ФСО № 7 оценщик должен осмотреть недвижимость. Если оценка проведена без осмотра, то важно корректно сформулировать причины и основания, в противном случае можно оспорить принцип подтвержденности документа.
В итоговом документе должно быть использовано несколько подходов с обоснованием их выбора и произведенными расчетами.
Обязательные сведения в отчете об оценке
Требования к содержанию документа об оценке представлены в ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Отчет об оценке обязательно должен содержать:
- номер отчета;
- дату составления;
- цель исследования со ссылкой на задание на оценку;
- описание объекта с указанием месторасположения, площади, кадастрового номера и иных важных характеристик;
- сведения о получателе услуги (для частного лица: ФИО, адрес проживания, контактные данные; для юридического лица или ИП: полное наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН/ОГРНИП, контакты для связи, ФИО представителя);
- данные о лице, проводящем оценку объекта (ФИО, почтовый адрес, электронная почту, телефон для связи, информация о членстве в СРО);
- используемые при оценке стандарты оценки;
- описание процесса установления цены объекта недвижимости;
- ограничения и допущения, используемые в рамках оценки;
- основные факторы, влияющие на ценовые параметры недвижимости, и их подробный анализ (месторасположение, транспортная доступность, экологическая обстановка, характер использования объекта, год постройки, состояние инженерных коммуникаций, этажность, наличие ремонта и другие);
- подходы и методы оценки с их обоснованием;
- проведенные расчеты;
- полученные выводы и обоснования итоговой стоимости;
- перечень документов, используемых в рамках экспертизы при оценке;
- подпись специалиста и печать оценочной компании.
- степени участия в оценке;
- профессионального образования (квалификации).
- включение в документ об оценке ссылок на официальные источники с указанием даты их публикации;
- прикрепление копий документов, находящихся в закрытом доступе или предоставляемых на платной основе.
Это основные положения и требования к составлению отчета об оценке. В зависимости от цели оценки объекта они могут быть расширены и дополнены другими аспектами. Например, при привлечении к процессу сторонних компаний и узкопрофильных специалистов этот факт отражается в отчете об оценке с указанием по каждому эксперту следующих фактов:
Информация из внешних источников должна быть достоверной и проверяемой. Для ее подтверждения используются следующие варианты:
Внимание! При проведении оценки в 99% случаев практикуется выезд специалиста для визуального осмотра актива и получения фотоотчета. Данные фотографии могут быть размещены в основной части заключения или вынесены в отдельное приложение.
Зачем оценка недвижимости нужна банку
Предоставление заемных средств под залог недвижимости — это хорошая возможность получить солидную сумму под сниженный процент. Квартиры, частные дома, земельные участки — это ликвидные активы, которые охотно принимаются банком в качестве обеспечения.
Кредиторы могут предоставить до 70% от оценочной стоимости объекта (при условии, что платежеспособность заемщика позволяет вносить регулярные платежи). В качестве основы выступает рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная затратным, доходным и сравнительным подходами к оценке.
Наличие собственной залоговой службы — это редкость для банков. Обычно кредитор запрашивает отчет об оценке у соискателя. При расчете максимальной величины кредита этот документ является основой для принятия решения.
Следующим случаем, когда требуется документ об оценке объекта, выступает оформление ипотеки. Отчет об оценке недвижимости служит обоснованием запрашиваемой суммы и целесообразности сделки купли-продажи. На практике возможны два варианта развития событий:
- Рыночная стоимость соответствует запрашиваемой сумме кредита. Банк предоставляет займ в полном объеме при наличии соответствующего уровня дохода для обслуживания договора.
- Рыночная стоимость ниже, чем запрашиваемая величина. Кредитор уменьшает сумму одобрения по кредиту. Это значит, что клиенту-соискателю необходимо или выбрать другую квартиру, или внести разницу за счет собственных средств.
Внимание! Отчет об оценке может быть принят банком при его составлении специалистом, имеющим соответствующий квалификационный аттестат и членство в СРО. Отсутствие обязательных документов у оценщика — законный способ отклонить отчет об оценке.
Структура отчета об оценке недвижимости
Структура основана на принципе «от общего к частному». Его основные разделы идентичны информации, которая должна быть отражена в итоговом заключении.
Срок действия
В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия документа об оценке составляет 6 месяцев с момента его составления. По истечении этого периода отчет необходимо заказать заново. Логика достаточно проста: за полгода стоимость актива может существенно измениться под действием микро- и макроэкономических факторов.
Публичность оценочной отчетности
С целью повышения открытости законодательство устанавливает требование к заказчикам о публикации ряда отчетов на специальном (независимом) ресурсе. Информация размещается на Федеральном ресурсе, отражающем значимые сведения о фактах деятельности юридических лиц (адрес: http://fedresurs.ru).
Публикация документа необходима, если исследование проведено в рамках Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федерального закона от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» и др.
Отчет об оценке нужно разместить в течение 10 дней с момента составления, если в нем затрагиваются интересы государства или муниципалитета (отчуждение государственных объектов недвижимости или передача их в аренду, доверительное управление, изъятие актива для нужд страны и другие).
Может ли отчет об оценке использоваться как доказательство в суде
Оценка недвижимости часто применяется в судебном разбирательстве для обоснования стоимости объекта или материального ущерба, нанесенного ему. Документ принимается при условии соответствия требованиям, установленным законодательством.
В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», полученная при оценке расчетная величина признается подтвержденной и достоверной, поэтому рекомендуется к использованию при совершении сделок с объектом недвижимости.
В рамках судебного процесса может быть предоставлено судебное экспертное заключение на отчет об оценке. Этот документ наделен большим доказательным значением, чем сам отчет.
В судебной практике возникают случаи, когда необходимо оспорить отчет об оценке. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ такая возможность возникает лишь при несоответствии документа требованиям законодательства или в связи с установлением обязательной величины стоимости недвижимости для сделки. Если цена в отчете носит рекомендательный характер, то оспорить ее нельзя.
Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.
Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):
