Оценка стоимости офиса

Для предпринимателя или крупной организации оценка офисного помещения и здания  имеет важное значение. Она позволяет принимать взвешенные решения при покупке или продаже объектов, определить стоимость недвижимости, а также выявить потенциал офисного помещения для развития бизнеса. Рассмотрим особенности сделок с необходимостью определения рыночной стоимости офисных помещений.

В каких ситуациях необходима оценка

Необходимость оценки может возникнуть в различных ситуациях:

• для решения споров с арендаторами в части установления тарифной ставки за использование офисного помещения или здания;
• при купле-продаже объекта (продавцу важно знать реальную цену, чтобы не «продешевить», а покупателю, наоборот, чтобы не приобрести офисную недвижимость по необоснованной цене);
• для получения кредита под залог офиса (экспертиза может быть проведена независимым оценщиком или залоговым специалистом выбранного банка);
• для внесения офиса в качестве взноса в уставной капитал и постановки на баланс компании;
• для определения налоговой нагрузки или разрешения спора в части расчета налогового бремени;
• для судов (при спорах между партнерами, супругами и иными заинтересованными лицами);
• для вступления в наследство и других нотариальных действий;
• для исчисления объема материального вреда, нанесенного зданию затоплением, вандализмом, пожаром или противоправными действиями третьих лиц.

Как осуществляют оценку стоимости офисного объекта

Оценка офисной недвижимости является достаточно узким направлением на рынке. Не все оценочные компании занимаются данным вектором деятельности, поэтому методики оценки рыночной стоимости офиса могут незначительно отличаться.

Для формирования более точной оценки офисного объекта стоит обращать внимание на следующие показатели:

• валовую выручку (поступления от арендаторов и от планируемых к заключению договоров);
• чистую прибыль;
• величину эксплуатационных расходов (отопление здания, водоснабжение, клининг, содержание).

Оценка офисных зданий включает классические этапы:

1. Отправку заявки на консультацию;
2. Согласование условий сотрудничества и подписание договора на оценку;
3. Сбор пакета документов;
4. Выбор методологии исследования в зависимости от типа объекта, его месторасположения и целей оценки;
5. Анализ рынка;
6. Осмотр здания и его сопоставление с технической документацией;
7. Проведение расчетов с помощью доходного, затратного и сравнительного подходов;
8. Сопоставление полученных результатов;
9. Формирование выводов;
10. Подготовку итогового заключения.

Оценка офиса проводится независимым экспертом или оценочной компанией. Обязательными требованиями к ним выступают диплом о высшем профессиональном образовании или переподготовке в сфере оценочной деятельности, наличие членства в СРО, квалификационный аттестат по направлению “оценка недвижимости” и полиса страхования профессиональной ответственности.

Необходимые документы для оценки

Для оценки данной категории недвижимости потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• техническая документация;
• разрешение на перепланировку (при наличии).

Также могут потребоваться:

• сведения об обременениях на недвижимость;
• договора с ресурсными компаниями (по отоплению, водоснабжению, электроэнергии);
• информация об эксплуатационных расходах (на коммунальные услуги, охрану, страхование объекта, клининг, налог на имущество);
• арендный план (таблица с основными арендаторами и объемами их перечислений).

Это ознакомительный перечень. На этапе проведения оценки специалист может запросить ряд дополнительных документов на офисную недвижимость.

Факторы, влияющие на стоимость оценки

На ценообразование при оценке влияют следующие факторы:

1. Расположение офиса. Оценка офиса в центре или престижном районе может быть дороже, так как рыночная цена недвижимости обычно выше в этих местах. Объекты в спальных районах даже с оригинальным ремонтом и идеальными коммуникациями всегда стоят дешевле, чем их центральные аналоги.

2. Наличие специальных объектов. Некоторые офисы могут иметь дополнительные объекты, такие как парковка, частный вход или конференц-залы. Наличие таких объектов также может повысить стоимость оценки.

3. Состояние и качество помещения и здания. Анализируется год постройки, состояние инженерных коммуникаций, обслуживание лифтов в здании (при наличии), косметический ремонт, соответствие санитарным нормам. Соответственно, если офис был недавно отремонтирован или имеет высокое качество строительства, то это может повлиять на его стоимость оценки и также в обратную сторону.

4. Наличие или отсутствие обременений.

5. Категория офиса. Недвижимость подразделяется на следующие классы (один из вариантов классификации):

• А-класс (объекты в новых бизнес-комплексах с удобным расположением, качественным ремонтом, оптимальными планировочными решениями, оснащением системой видеонаблюдения, телефонией, интернетом);
• В-класс (сюда входят помещения и строения, расположенные в исторических особняках, отреставрированных зданиях; по своим техническо-эксплуатационным характеристикам они ничем не уступают А-классу);
• С-класс (офисы, расположенные в местах с неудобной транспортной инфраструктурой);
• D-класс (в этих помещениях отсутствует качественная отделка, предусмотрены старые планировочные решения и среднее состояние инженерных коммуникаций);
• Е-класс (это переоборудованные помещения в жилых домах и подвалах под офис);
• F-класс (недвижимость, расположенная в полуподвальных помещениях, и требующая проведения ремонта).

Это только некоторые из факторов, влияющих на стоимость оценки офисных зданий. В каждом конкретном случае стоимость объекта может быть разной, и ее определение требует комплексного подхода и оценки специалистом с опытом работы в данной области.

Заказать услугу по оценке

Барс-Консалтинг оказывает услуги по определению рыночной стоимости офисных помещений и другой недвижимости. 

Наша работа основана на следующих принципах:

• объективность (гарантируем качественную и независимую оценку стоимости офисных помещений и зданий в соответствии с требованиями ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»);
• ответственность;
• точность расчетов при оценке;
• индивидуальный подход (осмотр недвижимости в удобные сроки);
• честность (обозначим все риски и факторы, уменьшающие стоимость объекта).

Для заказа профессиональной оценки офисных зданий воспользуйтесь формой ниже!