Оценка складов и складских помещений

Что влияет на стоимость складских помещений?

Для объективной оценки складских помещений требуется учет внутренних и внешних факторов. На стоимость активов влияют:

• класс помещения;
• месторасположение с учетом транспортной инфраструктуры;
• назначение складского актива (хранение ТМЦ, горючих веществ, продовольственных товаров);
• наличие ж/д ветки;
• площадь;
• год постройки и коэффициент износа; материал перекрытий;
• наличие пожарной сигнализации, видеонаблюдения, кнопки вызова охраны;
• состояние конструктивных элементов недвижимости;
• проведенные коммуникации (наличие электричества, отопления).

Какие типы складов бывают?

При оценке складов применяется расширенная классификация с разделением объектов на следующие классы: А», «B», «C» и «D» и два подкласса «А+» и «B+». Классификация приведена согласно исследования консалтинговой компании NF Group (Knight Frank).

Класс «D» представлен подвалами и производственными складскими помещениями без отопления. Такие объекты недвижимости нередко требуют проведения ремонтных работ.

Класс «С» включает помещения для производства и ангары. В отличие от предыдущей группы для них предусмотрено требование к высоте потолка — от 4 м. Для напольного покрытия используется асфальт или бетонные плиты.

К классу «В» относятся складские объекты, удовлетворяющие следующим критериям:

• высота потолка: от 6 м;
• наличие систем отопления и пожарной безопасности;
• оснащение санузлами, душевыми и иными вспомогательными помещениями;
• наличие пандуса для разгрузки автотранспорта;
• наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
• охрана по периметру территории.

Подкатегория «В+» предусматривает дополнительно:

• ровный бетонный пол с антипылевым покрытием;
• наличие офисных помещений;
• наличие системы вентиляции;
• регулируемый температурный режим;
• наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
• оснащение достаточным количеством автоматических ворот докового типа (докшелтеры) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (доклевеллеры).

Обычно такая недвижимость располагается рядом с центральными автомагистралями.

Класс «А» относится к премиальному сегменту. Параметры склада класса “А” следующие:

• высота потолков: от 10 м;
• применение сэндвич-панелей и легких металлоконструкций при строительстве;
• прямоугольная форма склада;
• ровный бетонный пол с антипылевым покрытием;
• наличие системы вентиляции;
• регулируемый температурный режим;
• наличие систем охранной сигнализации, видеонаблюдения, пожарной сигнализации и и автоматической системы пожаротушения;
• оснащение достаточным количеством автоматических ворот докового типа (докшелтеры) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (доклевеллеры);
• наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
• наличие офисных и вспомогательных помещений (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);
• оптоволоконные телекоммуникации;
• расположение вблизи центральных магистралей;
• профессиональная система управления.

При дополнительном наличии автономной электроподстанции и теплового узла, системы учета и контроля доступа сотрудников, опытного девелопера складскую недвижимость относят к категории «А+».

Документы, необходимые для проведения оценочной процедуры

При расчете рыночной стоимости складов оценщик запрашивает следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• актуальный технический паспорт с экспликацией помещений;
• иные сведения в зависимости от цели оценки в соответствие с заданием на оценку.

Порядок работы

Алгоритм расчета стоимости складского помещения включает последовательные этапы:

• формирование задания на оценку и заключение договора с оценочной компанией;
• сбор и предоставление документов;
• анализ предоставленных сведений;
• осмотр складского объекта;
• проведение обзора рынка объекта оценки;
• расчет с помощью сравнительного, доходного и/или затратного подходов с последующим согласованием (при необходимости);
• подготовка отчета об оценке.

Рынок складских помещений интенсивно развивается. Складская недвижимость относится к коммерческой недвижимости и способна приносить прибыль, наряду с другими активами. Объективная информация о ее стоимости позволит узнать реальное положение дел в бизнесе, защитить свои права и интересы при совершении сделок по отчуждению объектов либо сдаче в аренду. Мы поможем вам получить точные сведения, полностью удовлетворяющие федеральным стандартам оценки.