Оценка величины арендной ставки в Казани

Мы оцениваем арендную ставку следующих объектов:

1. Складские помещения;
2. Офисные помещения;
3. Земельные участки и др.

Независимая оценка арендной ставки целесообразна в следующих случаях:

• заключение сделки по купле-продажи прав аренды;
• получение заемных средств в банке под залог арендных платежей;
• судебные тяжбы;
• оценка инвестиционной привлекательности;
• внесение права аренды в качестве вклада в уставный капитал ООО;
• реорганизация предприятия, у которого заключен долгосрочный или краткосрочный договор аренды на конкретный актив и другие.

Сколько стоит услуга?

Перечень документов

Пакет документов для независимой оценки арендной ставки аналогичен перечню, необходимому для оценки актива:

• документы, удостоверяющие право собственности или право аренды (договор аренды при наличии);
• поэтажный план и экспликация, технический паспорт (при наличии);
• учетная карточка организации;
• реквизиты компании для юридического лица;
• контактный номер телефона.

В проведении оценки величины арендной ставки вам помогут специалисты компании ООО «МФКЦ «Барс-Консалтинг», имеющие немалый опыт проведения подобных операций.

Результатом работы является отчет об оценке, выполненный в соответствии с законодательством и стандартами оценки, используемыми в рамках оценочной деятельности.

Оценка величины арендной ставки

При заключении или продлении договоров аренды помещений или земельного участка под коммерческое использование между арендатором и арендодателем зачастую возникает конфликт интересов, касающийся ставки арендной платы. С целью предотвращения подобных ситуаций привлекается независимый оценщик, который на основе глубокого анализа индивидуальных характеристик объекта, а также микро и макроокружения объекта недвижимости, сможет точно определить рекомендуемую арендную ставку. В отдельных ситуациях проведение оценки является обязательной процедурой.

Описание и особенности оценки

Арендная ставка представляет собой плату за пользование транспортным средством, недвижимостью, оборудованием, спецтехникой, земельным участком или другим имуществом. Каждый потенциальный соискатель готов платить за актив по рыночной стоимости, характерной для конкретной экономической ситуации. Имущественные договоры на право пользования определенным объектом являются наиболее часто заключаемыми в стране.

В соответствии с ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка арендной ставки является обязательной процедурой при заключении договора, в котором одна из сторон представлена муниципалитетом, субъектом РФ или государством.

Представители бизнеса и частные лица анализируют арендную ставку по личной инициативе. Плата за пользование чужим имуществом может серьезно ударить по бюджету. Задача бизнеса — найти оптимальный вариант без переплат.

На величину арендной ставки влияют разные условия и факторы. Анализируемые и значимые рыночные параметры обычно прописываются в договоре.

Стандартный процесс оценки предусматривает:

1. Анализ характеристик исследуемого актива. Так, при оценке размера платежей за право пользования недвижимым имуществом учитывается ее месторасположение, полезная площадь, состояние внутренней отделки, качество инженерных коммуникаций, транспортная доступность и другие. При расчете стоимости аренды транспортных средств важными параметрами выступают год выпуска, состояние (отсутствие явных и скрытых повреждений), пробег, марка, модель и т. д.
2. Условия аренды актива. В эту группу входят следующие факторы:
   • установленный платежный период;
   • индексация в течение периода использования актива;
   • условия досрочного расторжения договора, в том числе начисление штрафа;
   • состав расходов арендатора (речь идет о включении в конечную стоимость коммунальных платежей или наложение ограничений на использование воды, электроэнергии);
   • финансирование расходов на ремонт, путем отражения их как взаимозачет.
   
3. Дополнительные факторы: наличие права преимущественного выкупа (при сотрудничестве с муниципальным образованием), развитость близлежащей инфраструктуры.

Этапы определения размера арендной ставки

• Подготовка рабочего задания на оценку. На данном этапе устанавливаются цели оценки, допущения и ограничения. Оценщик собирает информацию и осуществляет выезд для визуального осмотра объекта (при необходимости). На основании полученной информации определяются методы анализа.
• Определение рыночной стоимости имущества, при этом используются несколько подходов (затратный, сравнительный, доходный). Для установления адекватной рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства на активных рынках обычно применяется сравнительный подход, в том числе с использованием регрессионного анализа и количественными корректировками. По недвижимости, которую необходимо привести в арендопригодное состояние, одновременно используются три метода.
• Определение текущей доходности (коэффициента капитализации). Под текущей доходностью (текущей отдачей) понимается отношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости.
• Определение предполагаемой прибыли, которую принесет данный объект при его сдаче в аренду арендодателем с учетом возможной недозагрузки, операционных и иных расходов, связанных с объектом недвижимости.

Это и есть арендная плата за использование данного объекта недвижимости.