Для чего нужен оценщик недвижимости?

Информация о реальной стоимости объекта недвижимости может потребоваться в различных ситуациях: от реализации жилья и его страхования до вступления в права наследования. От точности и достоверности сведений зависит экономический эффект сделки, величина компенсации, размер государственной пошлины и иные финансовые параметры. Отчет об оценке, в соответствии с требованиями ФЗ № 135, может подготовить только специалист с соответствующими лицензиями и аттестатами. Разберемся, кто такой оценщик, и в каких случаях без него не обойтись.

Кто проводит оценку жилья?

Установление цены на недвижимость входит в обязанность специалиста. В его роли могут выступать как аккредитованные физические лица, так и специализированные компании.

Услуги по оценке жилья являются достаточно востребованными. Для сравнения: каждая вторая сделка по покупке жилья осуществляется через ипотеку, для которой заключение эксперта является обязательным условием. К другим распространенным ситуациям можно отнести:

продажу бизнеса или решение спорных ситуаций между учредителями;

вступление в права наследования;

обмен;

оформление сделки купли-продажи;

постановку на баланс организации;

использование жилья для получения залогового кредита;

расчет при выплате компенсации и т.д.

Кто такой оценщик недвижимости?

Профессия оценщика жилой недвижимости является интересной, высокооплачиваемой и востребованной. Обязательным условием является наличие высшего образования. Можно его получить непосредственно по направлениям «экспертиза и управление недвижимостью», «эксперт широкого профиля» или пройти переподготовку. Второй вариант доступен только для соискателей с высшим экономическим и юридическим образованием.

Без членства в саморегулирующей организации ведение профессиональной деятельности невозможно. Новичок не сразу получает аттестат, ему необходимо пройти стажировку. По времени она занимает до нескольких лет и считается успешно проведенной при сдаче квалифицированного экзамена.

Итак, членство в СРО и образование не обязательные требования к оценщику недвижимости. Оценочная деятельность предусматривает получение полиса страхования ответственности. Этот документ защищает эксперта от финансовых рисков в случае ошибки.

Зачем оценщику вступать в СРО?

В соответствии с ФЗ № 157 от 27.07.2006 г., все оценщики должны вступить в СРО. Без членства запрещено заниматься оценочной деятельностью. Некоммерческая организация содействует в работе и защищает интересы оценщиков, оказывает помощь в повышении квалификации, предоставляет бесплатные консультации. Список СРО представлен на сайте Росреестра. Одновременное членство в двух организациях недопустимо.

Для подачи заявки оценщику необходимо направить запрос и прикрепить пакет документов, включающий:

анкету;

документ, удостоверяющий личность;

копию диплома об образовании, заверенную нотариально;

трудовую книжку;

аттестат (при наличии);

справку об отсутствии судимости;

договор страхования гражданской ответственности.

Срок рассмотрения документов составляет до 7 рабочих дней. При положительном решении соискателю необходимо внести единовременный взнос (различается между регионами). Ежегодные членские платежи в СРО составляют примерно 10 тысяч рублей.

Квалифицированный экзамен

Один раз в три года специалист должен подтверждать свою квалификацию путем прохождения обязательного аттестационного теста. Это требование касается как самостоятельных экспертов, так и сотрудников оценочной компании.

В части недвижимости претендент должен ответить на 40 вопросов. Специальные курсы по подготовке к экзамену не предусмотрены. Можно самостоятельно ознакомиться с материалами на сайте Минэкономразвития, глоссарием и примерными темами.

Экзамен принимает ФБУ «Федеральный ресурсный центр». Для отправки заявки необходимо заполнить специальную анкету на сайте. Стаж не менее 3-х лет для аккредитации можно подтвердить следующими способами:

трудовым договором с соответствующей отметкой;

записями из трудовой книжки;

выпиской из реестра СРО о подготовленных отчетах и экспертных заключениях.

За допуск к экзамену взимается плата в размере 5900 рублей (за пересдачу — 2900 рублей). Квитанция об оплате действительна в течение 3-х месяцев.

Чем входит в обязанности оценщика по недвижимости?

Сфера работы эксперта по оценке жилья строго регламентирована ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. В нормативно-правовом документе четко представлены его основные функции, задачи и направления деятельности.

Функционал оценщика в сфере недвижимости

Перечень обязанностей эксперта является достаточно широким. Среди востребованных задач можно отметить:

расчет рыночной, инвестиционной, ликвидационной, залоговой стоимости объекта;

проведение анализа для правовой экспертизы;

визуальный осмотр жилья с выделением ценообразующих факторов;

разработку отчета об оценке;

ведение переговоров с банками и аудиторскими компаниями;

оформление отчета об оценке по установленным требованиям ФЗ № 135;

юридическое консультирование клиентов при возникновении спорных вопросов.

В ходе анализа оценщик недвижимости учитывает следующие факторы:

месторасположение жилья;

драйверы рынка жилья и его основные тенденции в среднесрочной перспективе;

техническое состояние здания;

год постройки;

степень износа;

состояние инженерных коммуникаций;

материал стен и перекрытий;

наличие косметического ремонта;

этаж;

количество собственников и т.д.

Все факторы, подлежащие учету при экспертизе, можно разделить на постоянные и переменные. В зависимости от цели исследования определяется перечень проводимых мероприятий.

Как работает оценщик недвижимости?

После ознакомления с рабочим заданием деятельность эксперта включает следующие этапы:

1. Идентификацию объекта оценки. В рамках процедуры указывается его наименование, кадастровый номер, месторасположение, существенные характеристики.
2. Сбор документов и необходимой информации для проведения исследования. При оценке жилья заказчику необходимо предоставить оценщику:

   - выписку из ЕГРН;

   - технический паспорт;

   - план экспликации;

   - договор-основание возникновения права собственности;

   - разрешения на перепланировки (при наличии);

   - справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

   - сведения о прописанных лицах в квартире, включая несовершеннолетних детей.

Важную информацию оценщик недвижимости получает при визуальном осмотре объекта и его месторасположения. Основное внимание оценщик уделяет сверке по плану БТИ, выявлению и фиксации дефектов. Здание, в котором расположена квартира, обязательно проверяется на предмет сноса или реконструкции по специально разработанной базе домов (при нахождении рыночная стоимость объекта может быть уменьшена на дисконт 50 – 70%).

1. Выбор методов исследования. В зависимости от цели оценки могут быть использованы различные подходы как комплексно, так и по отдельности. В итоговом документе обосновывается целесообразность выбора именно этих инструментов для анализа.
2. Изучение документов, проведение расчетов, подготовка выводов.
3. Разработка отчета об оценке. Все сведения, отраженные в документе, должны соответствовать п. 11 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». При предоставлении на бумажном носителе все страницы нумеруются и сшиваются. На последнем листе проставляется подпись эксперта и печать организации. Электронный аналог подписывается квалифицированной ЭЦП.
4. Предоставление документа и проведение консультации при возникновении вопросов или спорных ситуаций.

При наличии специфических характеристик у жилья к оценке могут быть привлечены сторонние профильные эксперты.

Методы оценки недвижимости

1. Рыночный метод. Предусматривает совокупность инструментов для сопоставления исследуемого объекта с аналогичными на рынке. Его целью выступает определение максимально вероятной цены реализации жилья в условиях свободной конкуренции. При трудностях с поиском идентичных объектов и при ограниченности сведений оценщик использует понижающие или повышающие коэффициенты. Именно рыночная стоимость представляет ценность для совершения большинства сделок с недвижимостью.
2. Доходный. Предусматривает расчет потенциальных доходов от недвижимости в перспективе (за счет роста стоимости или сдачи квартиры в аренду). Не учитывает макроэкономические факторы, поэтому в ряде случаев используется только в комбинации с другими.
3. Затратный. Метод предполагает расчет цены восстановления или замещения с учетом полученного износа. Логика проста: покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоимость его возведения с нуля. Применяется при экспертизе частных домов. Существенным недостатком выступает отсутствие корректировки на месторасположение и состояние инфраструктуры.

При расчете стоимости любым методом оценщик может включать в него допущения и ограничения, признанные обезопасить его от потенциальных жалоб вне его круге компетенций. Обычно эти элементы используются при:

недостатке рыночной информации об исследуемом объекте;

отсутствии технической информации;

невозможности получения заключения от профильного специалиста по специфическим свойствам и характеристикам недвижимости.

Как устанавливается цена на услуги эксперта?

На законодательном уровне отсутствует регулирование цен на услуги. Каждый оценщик может самостоятельно разработать собственный прейскурант. На конечную стоимость услуг влияют следующие факторы:

1. Объект недвижимости. Трудозатраты на установление цены квартиры ниже, чем частного дома.
2. Месторасположение. На жилье в популярных районах наблюдается постоянный спрос, что упрощает возможность использования рыночного метода в части сравнения с аналогами.
3. Отведенные сроки. Стоимость срочных заказов устанавливается индивидуально.
4. Цель исследования. Оценка для расчета госпошлины при вступлении в наследство обойдется в несколько раз дешевле, чем экспертиза для ипотечного кредита.
5. Объем предоставленной информации. При отсутствии обязательных документов оценщику придется их заказывать самостоятельно через государственные органы, что удлинит срок услуги и его трудозатраты.
6. Регион. Ценовая политика оценщиков серьезно зависит от субъекта РФ.

Оценщик: преимущества и недостатки профессии

Среди весомых плюсов можно выделить:

1. Гибкий график. Оценщик самостоятельно решает, когда он будет проводить визуальный осмотр недвижимости и когда анализировать полученные сведения. Нет привязки к режиму работы с 09:00 до 18:00.
2. Возможность ведения частной практики без снятия офиса. Оценщик может практиковать удаленные консультации и встречаться с клиентами в любом общественном месте.
3. Высокий уровень дохода. Профессия относится к категории высокооплачиваемых, поэтому может стать основой финансовой стабильности.

Среди существенных недостатков можно отметить:

полную материальную ответственность за результаты своей деятельности;

каждый оценщик должен постоянно повышать квалификацию;

длительную процедуру доступа к аттестации (сначала оценщик должен пройти продолжительную стажировку в СРО за невысокую заработную плату);

наличие дополнительных расходов на оформление полиса страхования профессиональной деятельности, уплату взносов в СРО;

небольшое количество ВУЗов с профильными специальностями для оценщиков;

сложности с частной практикой, обусловленные необходимостью наработки клиентской базы.

При работе по найму не стоит рассчитывать на высокие заработные платы. Доход от частной практики будет выше. Однако, сотруднику бесплатно предоставляется доступ к тренингам, семинарам, обучающим курсам. Нередко компания самостоятельно оформляет полис страхования профессиональной ответственности.

Взвесьте все плюсы и минусы заранее, иначе будете жалеть о потерянном времени на стажировку и обучение.

Внимание! При создании юридического лица необходимо наличие в штате минимум дух оценщиков с актуальными лицензиями и пройденными аттестационными экзаменами. При регистрации запрещено быть единственным учредителем.

Чек-лист

При выборе данной профессии важно понимать, что большая часть времени будет связана с изучением документов, переговорами с клиентами и контролирующими органами. Аналитические знания являются важным требованием, поскольку большая часть исследований предусматривает проведение расчетов различными методами.

Данная профессия подойдет вам, если вы готовы:

получить высшее образование и постоянно усовершенствовать свои знания в рамках тренингов, обучающих материалов;

принять необходимость прохождения длительной стажировки (примерно 3 года);

наделены аналитическим складом ума и умеете работать с большим объемом информации;

отличаетесь стрессоустойчивостью и готовы защищать свою позицию при спорных ситуациях;

готовы к ненормированному рабочему дню и срочным заказам (нарушение сроков подготовки итогового заключения может привести к потере деловой репутации).

Стоимость услуг независимого оценщика недвижимости напрямую определяется его репутацией и качеством предоставленных услуг. Только с помощью ежедневного труда можно добиться хороших результатов и выйти на стабильные, высокие доходы.

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):