Подходы к оценке недвижимости

Оценка жилой и коммерческой недвижимости — распространенная процедура при различных сделках или разрешении спорных вопросов, включая споры через суд. Рассмотрим основные методы, которые используются для определения рыночной стоимости объектов.

Как проходит оценка недвижимости и зачем ее применяют

Под оценкой подразумевается процесс определения рыночной стоимости конкретного объекта: здания, сооружения, квартиры, частного дома, склада, производственного цеха. Причины обращения за услугой по оценке могут быть разными: от минимизации финансовых потерь от сделки до предоставления объекта в залог или в качестве взноса в уставной капитал.

Процедура установления рыночной цены строго регламентирована Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Независимая оценка ке проводится квалифицированным специалистом или оценочной компанией. Ее результатом выступает отчет об оценке, который принимается всеми заинтересованными участниками: судами, банками, иными уполномоченными государственными органами.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Перечень ключевых факторов различается в зависимости от типа недвижимости. При оценке квартиры приоритетное значение принимают следующие характеристики:

площадь;

количество комнат;

высота потолков;

оснащенность лоджией или балконом;

состояние подъезда;

этаж;

вид из окон;

экологическая обстановка в районе;

транспортная доступность;

развитость инфраструктуры;

технические характеристики здания (год постройки, материал стен, тип перекрытия, степень износа, состояние инженерных коммуникаций).

Для коммерческого объекта эта группа факторов включает:

месторасположение;

архитектурно-конструктивные решения;

транспортную доступность;

состояние внешней и внутренней отделки;

наличие лифта;

естественную освещенность помещения;

звукоизоляцию;

исправность инженерных коммуникаций;

срок эксплуатации здания;

полезную площадь.

Для производственного помещения приоритетное значение оказывают следующие факторы:

месторасположение;

тип разрешенного использования объекта;

конструктивные решения и особенности;

состояние внутренних и внешних коммуникаций;

транспортная доступность;

год постройки;

материал стен и перекрытий.

Виды стоимости

Оценка недвижимости может предусматривать расчет следующих видов стоимости:

1. Рыночная. Это цена реализации объекта в условиях свободной конкуренции. Именно из-за этой стоимости заказывают отчет об оценке продавцы и покупатели. Она также используется для разрешения большинства судебных споров. Данную стоимость можно рассчитать при наличии информации об аналогичных объектах на рынке.
2. Равновесная. Представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными сторонами. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, учитывает преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки.
3. Кадастровая. Обычно используется для целей налогообложения. Предусматривает расчет стоимости массовыми методами (при их невозможности применения кадастровая цена исчисляется для каждого объекта).
4. Ликвидационная. Это цена «быстрой реализации» объекта в связи с чрезвычайными обстоятельствами. Эта величина составляет долю от рыночной стоимости. При расчетах учитываются причины, побудившие владельца продавать объект с существенным дисконтом.
5. Инвестиционная. Это стоимость с учетом возможного дохода в будущем от использования объекта и его реверсии.

Кто может проводить оценку недвижимости

Оценкой могут заниматься частные физические и юридические лица. Оценщик недвижимости должен удовлетворять следующим требованиям:

наличие высшего образования;

членство в СРО оценщиков;

наличие квалификационного аттестата по направлению “Оценка недвижимости”;

наличие полиса страхования профессиональной ответственности.

С 2017 года для подтверждения своей квалификации один раз в 3 года специалист сдает государственный экзамен, включающий 40 вопросов по установлению стоимости недвижимости.

В штате оценочной компании должно быть минимум 2 оценщика с подтвержденной квалификацией и действующим членством в СРО.

Основные ситуации для заказа отчета об оценке

Распространенная причина — оформление ипотеки. Кредит на приобретение жилья предоставляется на длительный срок (до 30 лет) и поэтому банку важно понимать вероятность возврата средств при неплатежеспособности заемщика.

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в закладной используется рыночная стоимость, также ее значение указывается в кредитном договоре (ст. 9 и 14 ФЗ № 102).

Наличие заключения о стоимости от независимого оценщика позволит ускорить решение следующих проблем:

оспаривание кадастровой стоимости;

расчет ущерба и величины возмещения при порче или уничтожении имущества;

обмен жилья (для обеспечения принципов равнозначности и справедливости);

разрешение имущественных споров при разводе, разделе бизнеса, наследовании.

Рекомендуем заказать отчет об оценке при покупке или продаже недвижимости. Полученные сведения помогут продавцу установить конкурентоспособную стоимость без боязни «продешевить», а покупателю — избежать искусственного завышения цены.

Основные этапы процедуры оценки недвижимости

Алгоритм процедуры оценки является общим для всех типов недвижимости. Отличия заключаются лишь в используемой методологии и целях оценки.

Составление задания на оценку

Составление задания на оценку недвижимости — важное мероприятие, от которого зависит выбор методологии оценки. На данном этапе необходимо точно определить следующие параметры:

цель оценки;

дату оценки;

вид стоимости;

возможные допущения и ограничительные условия;

сроки проведения оценки.

Составление договора на оказание услуг по оценке

После согласования задания на оценку подписывается договор на оказание услуг. В нем отражаются:

права и обязанности сторон;

сведения о заказчике и исполнителе;

срок предоставления итогового заключения;

денежное вознаграждение и порядок его перечисления.

Сбор и анализ информации

Пакет документов зависит от типа объекта, например, для расчета рыночной стоимости квартиры достаточно правоустанавливающих документов и технического паспорта. Если в качестве объекта выступает коммерческая недвижимость, принадлежащая организации, то дополнительно потребуется балансовая стоимость и договоры аренды (если объект сдается в аренду).

Остальную информацию оценщик получает путем:

проведения анализа рынка недвижимости;

осмотра объекта и прилегающей территории.

Оценка наиболее эффективного использования объекта

Этот этап подразумевает оценку правовой обоснованности и финансовой целесообразности выбранного варианта использования. Этот этап также проводится при расчете стоимости квартиры или частного дома.

Расчет стоимости с применением трех подходов к оценке

В соответствии с п.1 Федерального стандарта оценки “Подходы и методы оценки (ФСО V)" , оценщики используют 3 подхода для расчета стоимости объектов. Это сравнительный, доходный и затратный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода и предпосылки их использования.

Доходный подход

Данный подход основан на суждении, что не стоит платить за недвижимое имущество больше, чем величину поступлений от его эксплуатации в перспективе, например, от сдачи в аренду или продажи. Его обычно используют для определения рыночной или инвестиционной стоимости.

В качестве ограничений и допущений указываются потенциальные риски, характерные для объектов в конкретной местности (оползни, вулканическая деятельность, нахождение в зоне боевых действий).

Базовая формула доходного способа оценки недвижимости принимает следующий вид:

Стоимость объекта = чистый операционный доход за период/коэффициент капитализации (отражает взаимосвязь между доходом и ценой объекта).

Доходный подход включает следующие этапы:

расчет валовой выручки от эксплуатации объекта с учетом текущих арендных ставок;

оценку потенциальных потерь, обусловленных возможной неполной загрузкой (исчисляется на основе анализа рынка);

вычисление расходов на эксплуатацию (постоянных, переменных, для создания резерва);

определение чистого дохода;

исчисление коэффициента капитализации;

определение стоимости по подходу.

Предпосылки использования доходного подхода:

учет ожидаемого инвестиционного дохода;

целесообразность для оценки объектов, приносящих доход.

Сравнительный подход

Этот способ предусматривает сопоставление оцениваемого объекта с аналогичными на рынке. Для его использования должны соблюдаться следующие условия:

наличие достоверной информации по сделкам с аналогичными объектами или о предложениях по продаже аналогичных объектов;

сопоставимость факторов, оказывающих влияние на стоимость.

Сравнительный подход включает следующие этапы:

изучение конъюнктуры рынка;

поиск аналогичных объектов с недавно совершенными сделками;

сбор информации о продаже аналогичных объектов;

сопоставление оцениваемого объекта с аналогами из выборки;

корректировка цены с помощью повышающих/понижающих коэффициентов либо абсолютных корректировок;

исчисление стоимости.

Предпосылки использования сравнительного подхода:

активность рынка;

актуальность и доступность информации о ценах сделок и ценах предложений;

корректировка отличий в характеристиках (достоверность результатов выше при наибольшей сопоставимости характеристик).

Затратный метод

Основной принцип — стоимость объекта не может превышать величину затрат на его восстановление или строительство с учетом износа. Основные этапы подхода включают:

исчисление цены земельного участка, на котором расположен объект;

расчет стоимости воспроизводства или замещения;

определение физического, функционального и внешнего износа;

определение стоимости здания за вычетом износа;

определение итоговой стоимости по подходу.

Предпосылки использования затратного подхода:

объект не генерирует непосредственно доход;

целесообразность применения для оценки зданий специального назначения или строящегося объекта.

Согласование результатов, полученных разными подходами

Для согласования результатов на практике часто применяется метод анализа иерархии, основанный на систематизации компонентов сути вопроса. Он предусматривает декомпозицию на более простые составляющие с последующим синтезом, определением приоритетности критериев и поисков альтернативных решений.

Основные этапы включают:

возведение иерархической структуры;

построение матрицы сравнения критериев;

расчет приоритетов критериев;

определение значения веса каждой альтернативы;

определение итоговой стоимости.

Составление отчета об оценке

Отчет об оценке содержит информацию о стоимости, которая является достоверной в течение 6 месяцев. Документ оформляется в соответствии с требованиями ст. 11 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):