Оценка земли является важным этапом при осуществлении различных сделок с недвижимостью. Она помогает определить рыночную стоимость земельного участка. Риск потери денежных средств или выгоды всегда присутствует в данных сделках, поэтому важно знать их точную стоимость. Оценка производится путем сравнения на рынке предложений аналогичных участков с применением соответствующих корректировок. Это сложный процесс, требующий привлечения квалифицированных специалистов.
Когда проводится оценка земельного участка
Оценка стоимости земельного участка может потребоваться в различных ситуациях:
- для получения залогового или ипотечного кредита;
- для заключения сделки по купле-продаже земельного участка (например, для юридическим лицам помогает снизить риски в случае банкротства одной из сторон сделки и со стороны ФНС в части доначисления налога);
- при бракоразводном процессе, если участок земли признан совместно нажитым имуществом;
- при реализации инвестиционных проектов;
- при расчете госпошлины для уплаты наследником земельного участка;
- при внесении земельного участка в качестве взноса в уставной капитал;
- для определения годовой арендной платы при сдаче земли в аренду;
- при продаже земельного участка через аукцион;
- изъятие земли для государственных и муниципальных нужд (Глава VII ЗК РФ).
Во всех случаях важно знать именно реальную стоимость земельного участка.
Виды стоимости земельного участка
В международной практике для расчета стоимости земельных участков используется доходный и сравнительный методы. Затратный в данном случае не используется.
В соответствии с ГК РФ, земельные участки относятся к недвижимости, поскольку их перемещение невозможно. На основании ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в отношении них возможен расчет следующих видов стоимости:
- рыночной;
- инвестиционной;
- кадастровой;
- ликвидационной;
- справедливой;
- иных видов стоимости.
Рыночная стоимость земли
Под рыночной ценой земли понимается размер вознаграждения по сделке купли-продажи в условиях открытого и конкурентного рынка. При ее расчете предполагается, что:
- все участники полностью осведомлены обо всех деталях сделки по земле;
- нет явно выраженных факторов, побуждающих продавца продать землю, а покупателя его купить;
- отсутствуют условия, влияющие на сокращение срока экспозиции;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При установлении стоимости земли учитываются следующие факторы:
- месторасположение;
- площадь;
- наличие улучшений и инженерных коммуникаций;
- целевое использование (индивидуальное строительство, расположение производственных или торговых зданий, выращивание сельскохозяйственных культур);
- наличие обременений (сервитута).
Инвестиционная стоимость
Это стоимость, которую могут получить инвесторы от самостоятельного использования или сдачи в аренду объекта в перспективе. Для расчета применяются следующие мероприятия:
- анализ расходов с учетом стартовых затрат на приобретение земли;
- составление прогноза будущих доходов от использования имущества;
- расчет показателей инвестиционной привлекательности и ставки дисконтирования;
- корректировка полученного значения на макроэкономические факторы (инфляцию, политическую обстановку в стране, динамику валютных курсов и т.д.).
Ликвидационная стоимость
Это цена быстрой (вынужденной) продажи земельного участка. Для ликвидационной стоимости характерны следующие особенности:
- вынужденный характер отчуждения прав собственности;
- отсутствие возможности ознакомить с предложением большой круг лиц из-за сжатых сроков реализации;
- наличие чрезвычайных обстоятельств, побудивших к продаже, например, потеря основного источника для погашения банковского кредита.
Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночного значения. При ее исчислении из вырученной суммы необходимо отнять издержки, связанные с экстренной реализацией объекта.
Другие виды стоимости
Не являются актуальными для земельных участков, поэтому на практике применяются редко.
Цели и методы оценки стоимости земельных участков
Основная цель оценки земельного участка сводится к установлению достоверной стоимости объекта. Эта информация представляет ценность не только для собственников, но и для других заинтересованных лиц:
- покупателя при приобретении земельного участка (для исключения покупки по завышенной цене или наоборот по заниженной, что может в дальнейшем привести к признанию сделки недействительной, например, в случае банкротства продавца);
- супругов при разводе для честного раздела имущества;
- сотрудников ФНС для установления налога и расчета обязательного платежа в бюджет;
- судебных органов для принятия взвешенного и правильного решения в части разрешения имущественного спора;
- инвестора, рассматривающего земельный участок как объект для капиталовложений;
- кредиторов при выдаче заемных средств под залог объекта.
Среди популярных методов оценки можно выделить:
- сравнения продаж земельных участков (предусматривает анализ аналогичных сделок по земле, сопоставление спроса и предложения на рынке);
- выделения (изучение сделок с аналогичными земельными участками и корректировка стоимости на улучшения, например, на инженерные коммуникации);
- распределения (используется для застроенных участков);
- капитализации (прогнозирование получения ренты от сдачи в аренду).
Оценщик самостоятельно выбирает подходы и методы проведения оценки земельного участка. Обоснование их применения отражается в итоговом заключении об оценке.
Ценность земли как недвижимого имущества
Ценность земли учитывается при проведении оценки, поэтому эта процедура отличается от установления стоимости иного вида недвижимости. При проведении расчетов эксперту по оценке земли необходимо помнить, что:
- у земельного участка нет физического износ;
- земля не является воспроизводимым ресурсом, так как ее нельзя обновить;
- собственник владеет только частью поверхности земли.
Факторы, влияющие на ценообразование
На стоимость земельных участков влияют различные факторы, которые оцениваются при проведении оценки. Среди основных параметров ценообразования можно выделить:
- месторасположение;
- форму участка (квадратная, прямоугольная, длинная, узкая);
- рельеф (ровный или расположенный на склоне, со спадами по высоте);
- площадь;
- наличие инженерных коммуникаций и строений;
- динамику развития местности;
- геодезические характеристики;
- стоимость аналогичных объектов;
- наличие обременений (сервитутов).
Кто может проводить оценку земли, как найти специалиста
Профессиональную оценку земельного участка могут провести специалисты, удовлетворяющие следующим требованиям:
- наличие высшего образования и квалификационного аттестата по направлению оценка недвижимости;
- членство в СРО;
- наличие полиса страхования своей ответственности;
- отсутствие личного интереса к анализируемому объекту (не является его собственностью или активов компании, в которой оценщик выступает учредителем).
Для оценочных организаций также установлены требования в части:
численности специалистов (не менее 2-х экспертов);
- страхования ответственности (наличие полиса со сроком действия не менее 1 года на сумму не менее 5 млн. руб.);
- независимости (отсутствие интереса к объекту оценки).
При выборе специалиста для оценки земельного участка рекомендуем:
- запросить копии подтверждающих документов (диплома, квалификационного аттестата) и страхового полиса;
- изучить отзывы о деловой репутации.
Качество и объективность оценки
На объективность оценки земли влияет объем анализируемой информации и профессионализм оценщика. Чем больше собрано сведений для изучения, тем достовернее полученные результаты оценки.
При оценке всегда применяются поправочные коэффициенты по определенным критериям. Например, рыночная стоимость земли в Казани всегда будет дороже, чем в любом поселении Республики Татарстан.
Отчет об оценке земельного участка оформляется с учетом принципов независимости, достоверности и экспертности. При наличии сомнений в объективности представленных расчетов заказчик может получить альтернативное мнение, заказав услугу оценки земли в другом месте, или обратиться в суд. Стоимость земли не является постоянной величиной, это значит, что спустя время она может существенно увеличиться или, наоборот, снизиться, что потребует проведение новой оценки.
Заключение эксперта об оценке земли
Итоговые выводы о стоимости земли фиксируются в отчете об оценке. Этот документ об оценке содержит следующие разделы:
- реквизиты сторон: заказчика и исполнителя услуг по оценке;
- дата составления и порядковый номер отчета;
- цель проведения оценки;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку;
- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
- выбранную методологию оценки и ее обоснование;
- описание объекта исследования;
- проведенные мероприятия по получению дополнительной информации (например, визуальный осмотр);
- расчеты;
- выводы и обоснование;
- приложения.
В случае судебных разбирательств отчет об оценке приобщается к материалам дела. Срок действия документа составляет 6 месяцев (за исключением случаев, предусмотренных законодательством).
В соответствии со ст. 14 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», специалист может отказаться от проведения оценки, если заказчик не предоставил информацию о земельном участке в полном объеме.
Вам важно знать актуальную стоимость земельного участка? Наши первоклассные специалисты подготовят качественный отчет об оценке в строго оговоренные сроки.
Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.
Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):
