Описание картинки

Корректировки при оценке недвижимости

Корректировки при оценке недвижимости: что это такое и зачем нужны?

НОВОСТИ КОМПАНИИ
04.05.2023

Подготовка отчета об оценке недвижимости является сложным и трудоемким процессом, который должен точно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. На практике применяется несколько подходов при расчете стоимости объекта, среди которых особое внимание уделяется сравнительному. Данный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными, поэтому требует внедрения корректировок и поправок.

Основные виды корректировок, используемые в сравнительном подходе

Расчет сравнительным подходом предусматривает сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов. Как правило, аналоги отличаются от объекта оценки по различным параметрам. Цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Корректировки вносятся по основным ценообразующим факторам. Например, для квартиры в многоэтажном доме в качестве таких параметров могут выступать:

  • местоположение;
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • наличие балкона или лоджии;
  • степень износа инженерных коммуникаций;
  • состояние ремонта;
  • степень износа здания;
  • наличие парковки;
  • вид из окна;
  • экологическая обстановка в районе;
  • транспортная доступность и развитость инфраструктуры;
  • количество собственников и другие.
  • Для коммерческой недвижимости корректировки применяются к следующим параметрам:

  • местоположение;
  • характер использования, назначение помещения;
  • площадь, пригодная для полезного использования;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • качество отделки;
  • наличие или отсутствие неузаконенных перепланировок;
  • система охраны и пожаротушения;
  • транспортная доступность и иные.
  • Корректировка также проводится на условия финансирования сделки и наличия обременений.

    Особенности корректировок при оценке недвижимости

    На практике существуют следующие виды корректировок:

    1. Процентная. Предусматривает умножение стоимости выбранного аналога на заранее рассчитанный коэффициент, выражающий различия между сравниваемыми объектами. Если у оцениваемой недвижимости анализируемый параметр лучше, то применяется повышающий коэффициент, а если хуже — понижающий.
    2. Денежная или абсолютная. Эта корректировка предполагает уменьшение или увеличение цены реализации аналога на абсолютную величину.

    На практике корректировки рассчитываются на основе следующих методов:

    1. Парных продаж. Основой выступает продажа двух идентичных объектов, различающихся лишь одной характеристикой, например, транспортной доступностью. В этом случае коэффициент рассчитывается как соотношение цен этих объектов.
    2. Экспертной оценки. Предполагает учет субъективного мнения специалиста на основе анализа сведений оценочных и риэлторских фирм.
    3. Статистических величин. Основан на корреляционно-регрессионном анализе для каждого ценообразующего фактора, поскольку универсального уравнения регрессии для всех параметров нет.

    Характеристики объектов по-разному влияют на итоговую стоимость. Задача оценщика сводится к выявлению наиболее значимых параметров и их эффективному обоснованию. Приведем пример влияния этажности на стоимость квартиры и торгового помещения. Расположение офиса или торгового зала на первом этаже — это существенное преимущество в бизнесе, поэтому такие объекты стоят дороже, чем объекты на последующих этажах. Что касается квартиры, то здесь действует противоположный эффект: цена жилья на 1 этаже всегда ниже по причинам вероятности несанкционированного доступа злоумышленников и близости подвальных помещений.

    Корректировка стоимости в сравнительном подходе — обязательное мероприятие для расчета достоверной стоимости. Для получения точных результатов рекомендуем обращаться к проверенным специалистам, имеющим соответствующий опыт и квалификацию.

    Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

    Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):

    Подпишитесь на полезные статьи

    Получайте полезные статьи, видео и презентации, будьте в курсе всех важных событий

    Другие новости

    Подходы к оценке недвижимости
    24.07.2023
    Методы оценки бизнеса
    24.07.2023
    Оспаривание оценки в суде
    11.07.2023
    Особенности отчета об оценке объекта недвижимости
    11.07.2023