Корректировки при оценке недвижимости

Подготовка отчета об оценке недвижимости является сложным и трудоемким процессом, который должен точно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. На практике применяется несколько подходов при расчете стоимости объекта, среди которых особое внимание уделяется сравнительному. Данный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными, поэтому требует внедрения корректировок и поправок.

Основные виды корректировок, используемые в сравнительном подходе

Расчет сравнительным подходом предусматривает сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов. Как правило, аналоги отличаются от объекта оценки по различным параметрам. Цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Корректировки вносятся по основным ценообразующим факторам. Например, для квартиры в многоэтажном доме в качестве таких параметров могут выступать:

местоположение;

этаж;

площадь кухни;

наличие балкона или лоджии;

степень износа инженерных коммуникаций;

состояние ремонта;

степень износа здания;

наличие парковки;

вид из окна;

экологическая обстановка в районе;

транспортная доступность и развитость инфраструктуры;

количество собственников и другие.

Для коммерческой недвижимости корректировки применяются к следующим параметрам:

местоположение;

характер использования, назначение помещения;

площадь, пригодная для полезного использования;

состояние инженерных коммуникаций;

качество отделки;

наличие или отсутствие неузаконенных перепланировок;

система охраны и пожаротушения;

транспортная доступность и иные.

Корректировка также проводится на условия финансирования сделки и наличия обременений.

Особенности корректировок при оценке недвижимости

На практике существуют следующие виды корректировок:

1. Процентная. Предусматривает умножение стоимости выбранного аналога на заранее рассчитанный коэффициент, выражающий различия между сравниваемыми объектами. Если у оцениваемой недвижимости анализируемый параметр лучше, то применяется повышающий коэффициент, а если хуже — понижающий.
2. Денежная или абсолютная. Эта корректировка предполагает уменьшение или увеличение цены реализации аналога на абсолютную величину.

На практике корректировки рассчитываются на основе следующих методов:

1. Парных продаж. Основой выступает продажа двух идентичных объектов, различающихся лишь одной характеристикой, например, транспортной доступностью. В этом случае коэффициент рассчитывается как соотношение цен этих объектов.
2. Экспертной оценки. Предполагает учет субъективного мнения специалиста на основе анализа сведений оценочных и риэлторских фирм.
3. Статистических величин. Основан на корреляционно-регрессионном анализе для каждого ценообразующего фактора, поскольку универсального уравнения регрессии для всех параметров нет.

Характеристики объектов по-разному влияют на итоговую стоимость. Задача оценщика сводится к выявлению наиболее значимых параметров и их эффективному обоснованию. Приведем пример влияния этажности на стоимость квартиры и торгового помещения. Расположение офиса или торгового зала на первом этаже — это существенное преимущество в бизнесе, поэтому такие объекты стоят дороже, чем объекты на последующих этажах. Что касается квартиры, то здесь действует противоположный эффект: цена жилья на 1 этаже всегда ниже по причинам вероятности несанкционированного доступа злоумышленников и близости подвальных помещений.

Корректировка стоимости в сравнительном подходе — обязательное мероприятие для расчета достоверной стоимости. Для получения точных результатов рекомендуем обращаться к проверенным специалистам, имеющим соответствующий опыт и квалификацию.

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):