Подготовка отчета об оценке недвижимости является сложным и трудоемким процессом, который должен точно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. На практике применяется несколько подходов при расчете стоимости объекта, среди которых особое внимание уделяется сравнительному. Данный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными, поэтому требует внедрения корректировок и поправок.
Основные виды корректировок, используемые в сравнительном подходе
Расчет сравнительным подходом предусматривает сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов. Как правило, аналоги отличаются от объекта оценки по различным параметрам. Цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Корректировки вносятся по основным ценообразующим факторам. Например, для квартиры в многоэтажном доме в качестве таких параметров могут выступать:
- местоположение;
- этаж;
- площадь кухни;
- наличие балкона или лоджии;
- степень износа инженерных коммуникаций;
- состояние ремонта;
- степень износа здания;
- наличие парковки;
- вид из окна;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортная доступность и развитость инфраструктуры;
- количество собственников и другие.
Для коммерческой недвижимости корректировки применяются к следующим параметрам:
- местоположение;
- характер использования, назначение помещения;
- площадь, пригодная для полезного использования;
- состояние инженерных коммуникаций;
- качество отделки;
- наличие или отсутствие неузаконенных перепланировок;
- система охраны и пожаротушения;
- транспортная доступность и иные.
Корректировка также проводится на условия финансирования сделки и наличия обременений.
Особенности корректировок при оценке недвижимости
На практике существуют следующие виды корректировок:
- Процентная. Предусматривает умножение стоимости выбранного аналога на заранее рассчитанный коэффициент, выражающий различия между сравниваемыми объектами. Если у оцениваемой недвижимости анализируемый параметр лучше, то применяется повышающий коэффициент, а если хуже — понижающий.
- Денежная или абсолютная. Эта корректировка предполагает уменьшение или увеличение цены реализации аналога на абсолютную величину.
- Парных продаж. Основой выступает продажа двух идентичных объектов, различающихся лишь одной характеристикой, например, транспортной доступностью. В этом случае коэффициент рассчитывается как соотношение цен этих объектов.
- Экспертной оценки. Предполагает учет субъективного мнения специалиста на основе анализа сведений оценочных и риэлторских фирм.
- Статистических величин. Основан на корреляционно-регрессионном анализе для каждого ценообразующего фактора, поскольку универсального уравнения регрессии для всех параметров нет.
На практике корректировки рассчитываются на основе следующих методов:
Характеристики объектов по-разному влияют на итоговую стоимость. Задача оценщика сводится к выявлению наиболее значимых параметров и их эффективному обоснованию. Приведем пример влияния этажности на стоимость квартиры и торгового помещения. Расположение офиса или торгового зала на первом этаже — это существенное преимущество в бизнесе, поэтому такие объекты стоят дороже, чем объекты на последующих этажах. Что касается квартиры, то здесь действует противоположный эффект: цена жилья на 1 этаже всегда ниже по причинам вероятности несанкционированного доступа злоумышленников и близости подвальных помещений.
Корректировка стоимости в сравнительном подходе — обязательное мероприятие для расчета достоверной стоимости. Для получения точных результатов рекомендуем обращаться к проверенным специалистам, имеющим соответствующий опыт и квалификацию.
Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.
Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):
