Описание картинки

Не согласен с оценкой квартиры - что делать?

Что делать если не согласен с суммой оценки жилой недвижимости? Как произвести переоценку квартиры, если действующая оценка занижена?

НОВОСТИ КОМПАНИИ
04.02.2025
Генеральный директор, ведущий оценщик

Ситуации, когда нужно рассчитать рыночную стоимость квартиры, бывают разными. Распространенным вариантом выступает покупка недвижимости в ипотеку. Банк не предоставит больше сумму, чем цена актива в соответствии с отчетом об оценке. Это значит, что при занижении стоимости придется увеличивать первоначальный взнос, что не всем по силам. Разберемся, есть ли законные способы оспорить отчет об оценке.

Оценка квартиры перед ипотекой: обязательная или добровольная процедура

Оценка жилья — стандартная процедура при получении в банке ипотечного кредита. Банку важно, чтобы жилье удовлетворяло ряду требований к ликвидности. В случае дефолта заемщика жилье выставляется на торги для реализации через аукцион, а вырученные деньги направляются на погашение задолженности по ипотеке перед банком.

В большинстве случаев оценка стоимости недвижимости проводится собственными силами банка или с привлечением рекомендованных компаний. Однако многие кредитные учреждения стараются сделать так, чтобы оценка объекта была ниже реальной. Такой подход создает банкам возможность не получить убытки при продаже недвижимости в случае невыплаты ипотеки, поэтому возможность занижения рыночной стоимости квартиры нужно иметь в виду при обращении в банк.

Цели оценки недвижимости при оформлении ипотеки в банке можно свести к следующему списку:

  • уточнение реальной стоимости квартиры для расчета максимальной суммы кредита;
  • получение сведений о технических характеристиках недвижимости и соответствии объекта этим характеристикам;
  • проверка юридической чистоты сделки по ипотеке, например, на предмет отсутствия обременений.

Процедура оценки стоимости жилья для ипотеки в банке состоит из следующих этапов:

  • выбор оценочной компании и согласования с ней технического задания;
  • подписание договора на оценку;
  • сбор необходимой информации для оценки;
  • анализ рынка;
  • осмотр квартиры;
  • выбор методологии расчета рыночной и ликвидационной стоимостей с их обоснованием;
  • непосредственные вычисления и согласование результатов;
  • подготовка отчета об оценке;
  • передача экземпляра заказчику оценки и в банк.

Визуальный осмотр недвижимости не является обязательным мероприятием. Специалист может вычислить ориентировочную цену на основании предоставленного пакета документов и фото или видео. Однако, для банки как правило требуют, чтобы оценщик выехал на объект лично.

Что влияет на рыночную стоимость объекта для ипотеки

При подготовке оценки специалисты учитывают различные параметры:

  1. Месторасположение. Естественно, квартира в центре будет стоить дороже, чем на окраине. Отдельное внимание уделяется транспортной доступности и наличию инфраструктурных объектов вблизи (школы, детские сады, поликлиники).
  2. Площадь. Напрямую влияет на стоимость недвижимости.
  3. Технические характеристики здания. Это год постройки, используемый материал для стен и перекрытий, этажность, наличие лифта, коммуникации.
  4. Наличие ремонта. Обращаем внимание, что дизайнерский ремонт не приведет к серьезному повышению цены на сумму произведенных затрат, но в любом случае наличие ремонта предусматривает применение повышающего коэффициента.

Какая стоимость указывается в отчете об оценке

В документе проводится расчет рыночной и ликвидационной стоимости. Первая необходима для вычисления максимальной суммы по ипотеке, вторая — для оперативной реализации объекта. В случае изъятия квартиры из-за неплатежеспособности все расходы на ее содержание переносятся на банк. Это значит, что банку необходимо оперативно продать объект, чтобы вернуть свои средства и исключить дополнительные издержки.

Ликвидационная стоимость рассчитывается на случай продажи в сжатые сроки (обычно составляет 3-5 месяцев). Например, для квартир на 1 этаже хрущевок характерен небольшой спрос, поэтому применяется существенный дисконт. Также вероятность реализации загородного жилья за несколько месяцев не велика, поэтому ликвидационная стоимость будет значительно ниже рыночной.

Можно ли привлечь к ответственности специалиста по оценке за занижение стоимости?

Факт занижения цены на практике доказать сложно, так как специалист по оценке рассчитывает минимальный срок экспозиции и приводит свои аргументы. Ряд параметров, увеличивающих стоимость жилья, например, вид из окон на парк или водоем, удачная планировка, использование современных инженерных коммуникаций, могут вообще не учитываться при подготовке итогового заключения об оценке. Для банка важны совсем иные характеристики: год возведения здания, применяемые технологии строительства и качество материалов, площадь и т.д.

Законодательство не запрещает заемщику самостоятельно выбирать оценочные компании. В соответствии с законами механизм, по которому банк вправе не принять отчет очень сложный и долгий, однако если в банке решили, что стоимость завышена, то сотрудники банка найдут причины вернуть отчет на доработку или вовсе перевести сделку в отказ.

Как решить вопрос с низкой стоимостью жилья?

Кажется, что единственный способ увеличить стоимость квартиры для банка — договориться со специалистом по оценке. Но серьезно повысить цену не получится, так как оценочные компании дорожат аккредитацией (или наличием рекомендации банка), а ее банк может отозвать в случае умышленного завышения рыночной стоимости оценщиком. Специалисты по оценке, которые дорожат не только аккредитацией, но и своим именем, поэтому будут стремиться доказать и обосновать цену, если это возможно.

В случае отсутствия компромисса с выбранным оценщиком, можно получить список всех аккредитованных компаний и направить к ним заявку. Сразу обозначьте, что вам необходимо выйти на конкретную стоимость. Данный вариант не всегда эффективен, так как обычно применяются идентичные методики оценки.

Обратите внимание на методы, используемые для оценки жилья, выбор объектов-аналогов и корректировки, которые вносит оценщик. Оценочные компании для ипотеки используют только сравнительный метод оценки, поэтому для получения достоверных сведений важно, чтобы объекты-аналоги были максимально похожи на объект оценки, а применяемые корректировки учитывают все возможные отличия аналогов и оцениваемой квартиры. Данный подход учитывает активность на рынке, возможность сопоставления с реализуемыми аналогами, открытую информацию о ценообразовании.

При несогласии с расчетной стоимостью также можно обратиться в суд, но сразу отметим, что практически в подавляющем большинстве случаев поддерживается позиция специалиста по оценке или банка (конечно, если речь не идет о грубых нарушениях). На практике подобрать доводы или найти погрешности в оценке достаточно сложно, долго и в конечном счете бесполезно.

На что обратить внимание при получении отчета об оценке

В соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», при оценке жилой недвижимости должны быть:

  • ссылки на документы, отражающие количественные и технические характеристики исследуемого объекта;
  • актуальные ссылки на аналогичные квартиры с контактами продавца;
  • представлены адреса (или на карте) всех аналогов (для возможности анализа близости месторасположения), а также расписаны все их характеристики, а по отличающимся характеристикам применены обоснованные корректировки;
  • отражены все методы оценки и их целесообразность применения;
  • указаны ограничения и допущения.

Заключение

Итак, заниженная стоимость квартиры для получения ипотеки в банке — обычная практика. У потенциального заемщика есть несколько вариантов разрешить эту проблему:

  • обсудить со специалистом по оценке свою позицию;
  • увеличить первый взнос;
  • обратиться в другую оценочную компанию и, естественно, повторно оплатить услуги;
  • обратиться в другую кредитную организацию;
  • попробовать получить скидку у продавца;
  • выбрать другой объект, удовлетворяющий требованиям по цене. 

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):

Подпишитесь на полезные статьи

Получайте полезные статьи, видео и презентации, будьте в курсе всех важных событий

Другие новости

Оценка земельного участка - как провести оценку земли
11.02.2025
Как повысить стоимость аренды недвижимости - ТОП-5 факторов
11.02.2025
Не согласен с оценкой квартиры - что делать?
04.02.2025
Как выбрать оценочную компанию
04.02.2025

Связанные услуги

Наши эксперты